案例：范某（女）、朱A（男）、朱B（男）系母子三人，三人原来共有座落在绍兴市鉴湖前街楼屋一间、平屋一间、廊一个，三人为按份共有，其中范某占三分之二，朱A、朱B各占六分之一。一九九八年因鉴湖前街道路拓宽工程，上述房产中的楼屋被拆除，拆除后经安置得到快阁苑的住宅一套，没有办理产权登记。范某于二00一年在绍兴死亡，范某有三子一女，即儿子朱A、朱B、朱C、女儿朱D，其中朱D在福利院生活，朱A于二000年在绍兴死亡，朱A妻子周某，有一个儿子朱E。当事人于近期向本处办理继承和析产公证。当事人主张，经继承和析产后，老房子（平屋一间、廊一个）归朱B所有，新房子（快阁苑的住宅）归周某、朱E母子所有。
分析：1.本案中快阁苑霞秋坊的住宅如何认定。该房产在拆迁安置的协议和房卡中，均只注明产权人为范某等，并没有注明几人所有，也没有注明所占份额。但综合来看，该房产仍应为范某、朱A、朱B按份共有，其中范某占三分之二，朱A、朱B各占六分之一。首先，在原有产权证中，附记栏中有“1998年鉴湖前街道路拓宽工程中，拆除范**等房屋87.28平方米，留房53.08平方米”记载;其次，拆迁安置的住宅建筑面积略低于拆迁房屋面积。我们认为，该房产系原有房产的延续，应已原房产的登记情况认定该房产的权属情况。2.上述房产中范某的房产份额系其个人所有，还是夫妻共有。范某的丈夫早于一九八七年时在绍兴亡故。据当事人称，原鉴湖前街的老房系祖传房。房产证上的信息显示，房产登记到范某等人名下是在一九九八年。公证员认为当时可能有过继承手续，于是在当事人申请后，前往绍兴房管处核查。经查，一九九八年，范某在房管处出具过房屋所有权登记具结书，上面显示，因公婆、丈夫死亡，将公公名下的房产登记在自己名下。另有朱A、朱B分别出具的放弃继承权利证明书。其后又有一个继承证明书，要求由范某、其丈夫、朱A、朱B共同申请登记。由此看来，上述房产中属于范某的份额系范某在其丈夫死亡后因转继承其公婆的房产而得，应该属于范某个人所有。3.如何保护朱D的利益。朱D为何会在福利院生活，朱D有无民事行为能力，这是公证员必需明确的问题。经核实，朱D因受过惊吓，有精神分裂症史，由于没有生活能力，二00一年十一月，由朱B出面，与绍兴市社会福利院签订有《寄养协议》，以当时朱D所属房产折价15000元，作为朱D的一次性生活护理费，由绍兴市社会福利院接收。另有一份某司法鉴定所于最近出具的鉴定报告，证明被鉴定人朱D具有完全民事行为能力。经公证员询问，朱D也能正确回答有关事实，并明确表示自愿放弃其对其母亲范某、哥哥朱A的继承权。公证员考虑到朱D的实际问题，在办完其放弃继承手续后，让受益人朱B、朱E出具一份承诺书，承诺由该二人负责朱D以后的生活（包括日常生活、治病护理及后事料理）。
具体操作：本案涉及代位继承和转继承，因朱A先于其母亲范某死亡，根据继承法规定，朱A应继承的遗产份额由其儿子朱E代位继承；因范某后于其儿子朱A死亡，其应继承的遗产份额转由其儿子朱B、朱C、女儿朱D继承。由于有两处房产，而每处房产中被继承人范某及朱A均有份额，合并处理难以描述。笔者以四个继承公证来办理，即每人每处房产份额为一个标的来处理，这样就可清淅地描述其中的法律关系。考虑到当事人最终的诉求，根据当事人意愿，朱C、朱D放弃继承全部房产，朱B放弃继承座落在快阁苑霞秋坊的住宅，朱E放弃继承鉴湖前街老房子中奶奶范某的份额，由于鉴湖前街老房子中朱A的份额本身属于朱A与妻子周某夫妻共有，则该房产中属于朱A的遗产由其妻子周某继承。继承后结果如下：快阁苑的住宅中范某的份额由朱E拥有，朱A的份额由周某拥有，朱B仍占有自己的份额；鉴湖前街老房子中范某的份额由朱B拥有，朱A的份额由周某拥有，朱B仍占有自己的份额。由于两处房产中两户仍交叉拥有，需有一个析产协议来明确，即朱B、朱E、周某三人经协商一致，作出约定，鉴湖前街老房子归朱B所有，快阁苑新房子归周某、朱E母子所有。
感悟：由于在房产继承和析产登记过程中，存在有多个环节，牵涉不少部门，如我们公证处、房管处、土地管理部门、征税部门。由于知识的局限性，公证人员不太可能穷尽房产政策和税收政策，我们根据当事人的意愿并依据自身的办证经验形成的公证文书，在当事人的使用过程中也会碰到不少问题。及时地沟通和协调，如何把当事人的意愿转化为实用的、可操作的公证文书，也是我们公证人员面临的实际问题。