一、案情简介：

任某于二○一二年五月向我处申请办理一份她对儿子谢小某的监护权公证。任某与谢某于一九九九年十一月二十三日登记结婚，婚后于二○○三年三月二十二日生育一子谢小某，后双方于二○○八年七月二十五日经绍兴市越城区人民法院调解离婚，离婚时谢小某由任某负责抚养教育。但在调解离婚时双方对在谢某母亲名下的城中村拆迁安置房表示不拥有份额而未进行处分。二○一一年三月，任某及任某之子对原在谢某母亲名下的三套城中村拆迁安置房要求分割析产进行了诉讼，法院受理后进行了长达一年时间的审理，最后于二○一二年三月二十七日判决任某与任某之子取得谢某母亲名下的三套城中村拆迁安置房其中一套。因任某之子谢小某现为未成年人，在办理上述房产的登记手续时需要提交一份监护公证书。任某申请办理的监护公证书在提交了相关材料后我处很快出具了公证书。本人在办理完该监护公证后详细阅读了该公证中所涉及的一份长达十二页的民事判决书（见附件），该判决书中对城中村拆迁安置房的产权分析相对于我们在平时办理公证时有了更深一步的剖析，本人认为在此引发的城中村拆迁安置房的产权问题值得大家探讨评析。

二、评析的焦点问题

本案中所涉及的判决书的焦点问题在于任某在与谢某还没有离婚前任某与其子谢小某是否享有在谢某母亲名下的城中村拆迁安置房的产权？

在本案中，谢某母亲管某名下原有老屋282.1平方米（后拆迁时确权面积为253.94平方米），二○○四年三月，绍兴市城中村改造办公室在拆迁前对管某户进行了确户调查，确认该户主户3户，安置人员为管某、管某之夫、谢某、谢某弟、谢某弟媳、任某、任某之子谢小某共七人，并注明谢小某系独生子女。二○○六年十一月，谢某的父母作为户主与绍兴市城中村改造办公室及绍兴市越城区府山街道办事处亭山村签订了绍兴市城中村改造拆迁安置补充协议一份，载明：管某户安置面积为280平方米，经过公开抽房取得座落于王家庄组团三套拆迁安置房，三套拆迁房为二大套一小套，合计总面积299.93平方米，其中产权调换面积即被拆迁房屋的确权总面积为253.94平方米，重置价优惠购买面积15平方米，商品房购买面积30.99平方米，管某户总计应付款160888.92元(该款项已于二○○六年十一月十日缴纳)。上述安置房屋均已交付使用，其中小套房为任某及任某之子居住，二大套分别由谢某的父母和谢某的弟及弟媳居住，其中由任某及任某之子居住的小套和由谢某父母居住的大套房屋所有权人登记为管某，由谢某弟及弟媳居住的房屋所有权人登记为谢某弟[因该房屋在拆迁时管某通过赠与手续将此赠给了小儿子（即谢某弟），故该房屋所有权人登记为谢某弟]。另根据绍兴市人民政府《市区城中村改造集体土地房屋拆迁补偿安置实施办法（试行）》（以下简称《办法》规定，已领取独生子女证的家庭可增加一个安置人口；1-2人户最大安置建筑面积标准为80平方米，3人户最大安置建筑面积标准为120平方米，4人户最大安置建筑面积标准为160平方米，5人及5人以上户最大安置建筑面积标准为200平方米，在上述最大安置建筑面积标准线下，每户实际安置建筑面积标准要结合被拆迁人原房屋建筑面积等实际情况予以确定；被拆迁人原住宅人均建筑面积不足25平方米的，可以按重置价购买到人均25平方米，其余部分按商品房价格购买。

根据以上事实情况及绍兴市人民政府《市区城中村改造集体土地房屋拆迁补偿安置实施办法（试行）》的规定，法院最后认定任某及任某之子是上述三套安置房的共有人之一。

三、法院认定的依据

法院认为，虽然本案所涉的三套安置房分别登记在谢某母亲管某及谢某之弟名下，但拆迁安置部门已将任某及任某之子计入管某户的安置人口，拆迁安置依据的是《办法》，即人口与原房屋面积相结合的安置政策。《办法》第六条规定了不同人口数的户可获安置的最大面积,其中也写明每户实际可安置的面积要结合被拆迁人原房屋建筑面积等实际情况予以确定。而该办法第八条又规定被拆迁人原住宅人均建筑面积不足25平方米的，可以按重置价购买到人均25平方米，其余部分按商品房价格购买，也就是说无房或原人均住宅面积不足25平方米的，可获安置面积是人均25平方米。本案中管某户是按8个人口安置的，如不考虑管某户的原房屋，则该户能获得安置的面积是200平方米，而现在管某户实际安置到280平方米，故可见增加安置的80平方米是管某户原房屋发挥的作用。故法院认为上述三套安置房系管某、管某夫、谢某、谢某弟、谢某弟媳、任某、任某子七人的共有财产。法院又根据七人在安置房屋中所享有的共有权价值问题，综合平衡各方权益，并依照《中华人民共和国物权法》第五十八条、第六十四条、第九十三条、第九十九条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决上述房产中的小套归任某及任某之子二人，二大套归管某、管某夫、谢某、谢某弟、谢某弟媳五人所有，并其五人应付任某及任某之子上述房屋的拆价款84200元。

三、城中村拆迁安置房与市区国有土地上的房屋拆迁安置房的产权性质区别： 城中村拆迁安置房所依据的政策是绍兴市人民政府《市区城中村改造集体土地房屋拆迁补偿安置实施办法（试行）》，市区国有土地上的房屋拆迁安置房依据的政策是《浙江省城市房屋拆迁管理条例》和《兴市市区房屋拆迁管理实施办法》。绍兴市市区房屋拆迁管理实施办法》第二十八条规定：拆迁人应当对被拆迁人按照国家法律、法规和本办法的规定给予合理补偿。拆迁补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。被拆迁人有权选择具体补偿形式。也就是说，市区国有土地上的房屋拆迁安置实行的是产权拆一还一的调换政策，有老产权才有新产权；而《市区城中村改造集体土地房屋拆迁补偿安置实施办法（试行）》实行的是人口与原房屋面积相结合的安置政策，即使无房户，也可以安置到新房。这就是二种安置房产权来源的最本质区别，也是我们识别产权人的重要依据。

四、本案对此类房产所涉的公证业务的影响

平时我们在办理城中村拆迁安置房的继承、赠与、买卖等公证时，安置房的房屋所有权人中所包含的隐性共有人我们一般只从夫妻关系的角度去考虑，没有更多地考虑其来源还与其它因素的关系。所以依照此案的分析来看，城中村拆迁安置房的房屋所有权人不能单凭房屋所有权证上登记的所有人，其隐性共有人也有可能不仅仅是登记所有人的配偶方。所以如办理此类房产的继承、赠与等公证时，如何正确确定房屋的所有权人是重中之重。值得一提的是，上述案件中涉及的二大套房屋所有权人最后判决归管某、管某夫、谢某、谢某弟、谢某弟媳五人所有，也就是说否定了原来其中一大套已由谢某父母赠与给谢某弟及谢某弟媳的这一赠与行为，本案对原来已经登记的产权进行了重新分配。

以往我们在办理涉及房屋所有权的公证时，往往依据的是房屋所有权登记制度，而本案在考虑房屋所有权时更多依据的是《中华人民共和国物权法》，在所依据的二者之间，如何公平合法取决真正的房屋所有权人，这也许真是摆在我们公证人面前的问题所在！

（浙江省绍兴市国信公证处 裘国琴)

附：1、《中华人民共和国物权法》第五十八条 集体所有的不动产和动产包括：

（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；

（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；

（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

（四）集体所有的其他不动产和动产。

第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

2、（2011）绍越民初字第2179号民事判决书。