购房流程----贷款与保险
发布时间：2007-04-13 00:00
| 贷款与保险 |
| 住房贷款有3种——公积金贷款、商业贷款和组合贷款，申请哪种贷款更合适？还有一点要注意，银行会要求您办理房产保险，您知道住房保险的知识吗？ 一． 贷款买楼选择公积金还是商业贷款？ 金羊网-新快报 最近，住房公积金贷款又出台了新管理规定，从机构调整上进一步规范住房公积金的管理，加上前段时期银行降息带动的住房公积金降息，住房贷款又一次成为大家关注的话题。新快报相继接到多位读者电话或来信，询问贷款买楼，究竟是选择公积金贷款合算还是选择银行贷款合算？ 有读者问，“因为办理公积金贷款需立即支付各种费用，虽然比商业贷款利率低一个百分点左右，但综合考虑总支出，公积金贷款是不是亏了？”为了弄清这个问题，新快报记者请教住房公积金管理中心及银行界等有关专家，比较这两种贷款方式的优势。 担保方式：公积金多一种 银行商业贷款主要有“质押担保”、“连带责任保证”、“抵押加连带责任保证”三种担保方式，其中较常用的是″抵押加连带责任保证″担保。 住房公积金贷款有四种担保方式，即“质押担保”、“连带责任保证”、“抵押加连带责任保证”、“抵押加购房综合险”。常用的是后两种，即“抵押加购房综合险”和“抵押加连带责任保证”。 抵押加购房综合险是公积金贷款比商业贷款可以多采用的一种担保方式，为购房者提供了多一种选择，也为那些找不到保证单位的借款人提供了一条贷款渠道。 通常，商业贷款准许借款人贷款购房的项目，都是与银行签了协议的项目，开发商须为在银行贷款购房的人提供担保。而公积金贷款则没有与开发商签订协议，即用公积金贷款买房，开发商可提供保证，也可不提供。开发商不提供保证的，借款人可以找自己单位或其他单位为自己的贷款做保证，如果找不到担保单位的借款就需要购买综合保险。 如借款人购买太平洋保险公司的房屋财产险和寿险后，保险公司收取保险费即承担相应的保险责任，保险的费率是根据出险的概率精算出来的。虽然保险费使贷款总的支付费用比单位保证方式多，但相应减少了借款人将来的偿付风险，比如，借款人失业、死亡、残疾，保险公司经审查确认后替借款人偿付剩余的贷款本息，而且保险公司不再向借款人或借款人的继承人继续追偿代为偿还的贷款，也不会因此而处分房屋。当然，如借款人重新就业后仍需偿还贷款。 而在单位保证的担保方式下，一旦借款人不能偿还贷款，保证单位将为借款人清偿贷款，但保证单位相应获得了对借款人的追索权，即借款人有责任向保证单位偿还保证单位代借款人偿还的贷款，如果借款人无力偿还，保证单位可以按照法定手续处理借款人所购住房。所以购买综合保险后，当将来出现保险责任内的偿付风险时，可以在不降低借款人或借款人的继承人的收入和生活水平的基础上清偿债务。很多国家即使在抵押能够成立(即国内我们所说的抵押登记完毕)的情况下也为贷款进行保险来分散借款人本人的风险。 同用“抵押加连带责任保证”，公积金有着数。 有关专家表示，作为一种担保委托贷款，住房公积金贷款办理过程中发生的费用与所采用的担保方式有直接关系，用不同的担保方式，其费用也各不相同。因此，公积金与商业贷款的各自优势要视具体情况而定。 当同样采用“抵押加连带责任保证”担保时，仅从费用多少考虑，公积金较有优势。如按借款人年龄40岁，房屋总价60万元，10年期30万元贷款来计算，住房公积金贷款本息及费用总和比银行商业贷款少17219.2元。可见，公积金贷款的优势较为明显。 费用：公积金多了评估费，少了律师费 具体应缴费用方面，当前提得最多的是住房公积金贷款的评估费问题。因为住房公积金贷款的评估是针对个人的，每个人做住房公积金贷款时都需要到评估事务所做评估，必在需支出这笔费用。而银行商业贷款的评估是从开发商项目入手的，直接针对项目，评估合格后与开发商签订协议，个人办理贷款时无需再评估也就不用再发生费用。目前，有关方面已在考虑是否可以参照银行对一些大的项目进行统一评估，以减少个人以公积金贷款购买已评估项目时的费用。 另外，公积金贷款与商业贷款两者调查方式不同，因此比商贷少了一个律师费。住房公积金贷款是住房资金管理中心委托银行进行调查，住房资金管理中心向银行支付手续费，不需贷款人交费。而银行办理商业贷款时委托律师事务所进行借款人资信调查，律师收取借款人千分之四的律师费。 保险：公积金“购房综合险”可退保费，财产险非必买 如购房人用住房抵押进行公积金贷款，需到房管部门办理抵押登记手续。借款人在办理完该手续后，按照规定保险公司将扣除一定手续费后退还借款人剩余期限的寿险保险费。举例来说，借款人按照规定购买5年的保险，当他在第二年抵押登记办下来后，保险公司将扣除一定手续费后将剩余3年的保险费退还借款人。抵押登记一般要交纳登记费，但费用不高，一般每建筑平方米在0.3元左右，假如借款人购买200平方米的住房，他的抵押登记费用将是60元。抵押登记手续做完后，借款人实际上仅采用住房抵押担保，所以在借款人采用“抵押加购房综合险”担保方式下，最终的总费用是多少还要看借款人抵押登记情况，假如借款人借款10年，5年后仍未办理完毕抵押登记手续，借款人则还需交纳剩余5年的保险费。也就是说，交保险费的多少，还要看借款人办理抵押登记的快慢。目前情况是，抵押登记手续在房管局办理，但各区县房地局办理的手续快慢不尽相同。 另外，个人住房委托贷款政策已做出调整，用公积金贷款时房屋财产保险由抵押人自愿购买。 二． 律师解读六大不合理房贷保险是“不平等条约” 人民网-江南时报 记者特请江苏金长城律师事务所陈议律师就《抵押商品住房保险合同》中的一些条款的不合理性进行了剖析，同时，市民卢先生来本报讲述了他买房贷保险中遇到的蹊跷事。 A.保险合同存在六大不合理 ★合同第二条规定：本保险限于借款人用银行抵押贷款购买的房屋，借款人购房后，因装修、改造或其他原因购置的附属于房屋的有关财产和其他室内财产，不属于本保险财产。 陈议点评：这一条款保险公司把房屋与房屋附属物分开，是明显地与有关法律、规定相违背的。房屋附属物作为房屋配套设施，与房屋密不可分，一旦房屋所有权、使用权发生转移，附属物也随着转移，这种把附属物划出保险范围，是极不平等的条款。 从另一个角度来讲，附属物造成的灭失可能性比房屋更大，相对投保人而言，把附属物与房屋分开，不仅不能体现出投保人的真正想法，而且使投保人在利益上得不到真正实惠。 ★合同第三条规定：出现下列原因造成保险房屋损失和费用支出，保险公司负赔偿责任———1.火灾、爆炸、水管爆裂；2.暴风、暴雨、雷击、地面突然塌陷…… 陈议点评：依据《合同法》第94条规定：因不可抗力使合同不能实现的，当事人可解除合同。这时，合同的解除对买房人来说，不必再履行还款义务，保险公司也不必履行赔偿义务，银行作为受益人的说法也就不成立。所以，一旦出现不可抗力的自然灾害后，保险公司实际起不到任何作用，买房人也就没必要买这份所谓的房贷保险。 ★合同第四条规定：保险房屋由于下列原因造成的损失，保险公司不负赔偿责任———1.战争、军事行动或暴力行为；2.被保险人或其家庭人员的故意行为…… 陈议点评：从保险公司不赔偿的范围来看，人为因素造成的损失不具有索赔权，但依据目前法律规定，不管造成损失的是故意或过失行为，都应赔偿。保险公司在理赔过程中，先理赔，然后向责任人追赔，保险公司无任何损失。 ★合同第六条规定：保险金额以所购商品房的价值确定。 陈议点评：以商品房的价值来确定保险金额是不合理的，按保险合同特殊性来看，应该以银行贷款金额为保险金额比较合适，既体现保险公司、被保人双方自愿的原则，又体现保险公司没有增加保险或强制保险的行为。 ★合同第七条规定：被保险人义务———被保险人应当采取必要的、合理的措施保护房屋的安全，并按照公安、消防等有关部门的要求切实做好各项防灾、防范工作。 陈议点评：这条规定比较笼统，在实际操作中有一定难度，如采取必要的、合理的措施保护房屋的安全，什么样的行为才是必要、合理的，对投保人来说，很难把握。如果投保人做不到，保险公司则不理赔，在这条规定上保险公司应更明确地细化责任和义务。 ★合同第八条规定：被保险人向保险公司申请赔偿时，应当通过贷款银行向保险公司提出索赔，并提供保险单、赔偿申请单等必要单据及有关部门证明，保险公司接到上述申请后，根据保险责任范围迅速核定赔偿金额。 陈议点评：保险人向保险公司申请索赔时，应通过贷款银行向保险公司申请，这种通过第三方(银行)来解决买房索赔的关系，有悖于有关法律规定，因为银行不是解决纠纷的权力机构。按《保险法》有关规定，保险人应直接向保险公司提供各种单据和证明，而无需向贷款银行提供单据再转交保险公司，这不仅增加理赔环节，也延误了理赔时间。 总的来说，不管房贷保险条款如何，也不管受益人是谁，作为投保人和保险公司，都应该是在自愿的前提下进行，而不投保就不贷款显然是违背《保险法》平等、自愿的原则。通过对以上条款的分析，陈议律师建议：有关部门对房贷保险相关条款应进一步完善，确保购房人、银行、保险公司三方合法权益不受侵犯。 B.首付款竟也要交保险金 昨天，市民卢先生专程来到江南时报社，反映他购房贷款，银行强要他买保险，连购房首付款竟也要交保金的事情。 卢先生说，2001年，他看中了位于南京鼓楼区圣淘沙花城一套价值41万元的商品房。2002年1月17日交纳9万元首付款后，向银行贷款32万元。在贷款过程中，银行工作人员带来了南京一家律师事务所的律师，该律师提出可帮卢先生办理有关房屋的法律手续，卢先生支付了200元的律师费。银行要求卢先生必须办一份保险公司的个人抵押贷款房屋保险，保险金额为41万元，交纳保险费用为3890元。 卢先生交完保险费用后，从一位朋友处得知保险总金额应该去除他已交的9万元预付额，而不应该是房屋的总房价41万元。谈到这点卢先生气愤地说：购房者不懂，但银行介绍的律师应该懂，可这位律师并没有提醒他。 卢先生说，他在办理银行房屋贷款过程中有一种被愚弄的感觉。 就此，该银行办公室有关同志说，房屋保险金额都是由保险公司制定的，和银行没有关系。这家保险公司财产保险办公室朱先生在核实情况后说，保险公司应该在保险金额中减去卢先生首期交纳的9万元，这是他们工作上的失误，可以给卢先生解决此事。 C.读者：强制买保险侵害消费者权益 本报《买房者委屈签下保单，住房保险到底“保”了谁？》见报并经新浪等网站转载后，引起广大读者的热评，现摘录两条如下：读者刘明：我国《保险法》明文 规定保险自愿，购房者应该有权决定是否购买保险、购买哪家保险公司的保险。而个人住房按揭保险规定贷款必须买保险的做法，实质上是强制保险，显然有违《保险法》。根据个人住房按揭保险的条款，一旦发生保险赔偿，银行将是第一受益人，而贷款买房者是第二受益人。也就是说，购买保险者居然不是保险的最大受益者。如果在贷款初期房屋发生事故，保险公司的赔款将首先赔付给银行，而投保人却只能作为第二受益人享受剩余的保险权益。另外，银行凭借其垄断地位对老百姓实行了“毫无弹性的强制保险”，并制订了高昂的保险费率，而自己却只承担“接近于零的理赔风险”，显然是不合理的。 另外，银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类联姻违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。因此，我认为，为了维护正常的市场秩序和消费者权益，需要从根子上对这类“联姻”进行整治和惩处。 读者王友：按揭保险由购房者来买十分不合理，理由如下：1.贷款时，银行要求有担保人，还不起可以由担保人还。2.即使房屋毁坏了，土地本身的价值还在。3.银行贷款是有收益的，作为获利方，就应该承担某种商业风险，而且房屋贷款是风险非常小的，扣除保险公司免责的，其他会出现的几率极小，出现了，还可以通过其他方式还款。中国的银行，不要等外资银行开展相同业务时再反省就来不及了。 本报记者张宪军肖军殷亮 状告房贷保险均败诉(新闻链接) 链接一：据《法制日报》：去年9月，周立太与建设银行重庆中山路支行签订借款合同时，被要求办理抵押物保险，并承担保险费，第一受益人为中山路支行，否则不贷款，并收取保险金近万元。周提出异议，称财产保险属商业保险，应坚持自愿购买的原则，而该行迫使购房者未与保险公司签订合同，就缴纳保险金，违反了自愿原则及有关法律法规，遂向法院起诉建行和保险公司。去年底，渝中区法院一审判决周立太败诉，周向重庆市第一中级人民法院提出上诉。经审理，重庆市第一中级人民法院认为，周立太自愿保险，借款合同未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当有效，一审应予维持。周立太表示将继续申请重庆市高级人民法院再审。 链接二：据《深圳商报》：深圳某律师事务所的桂钢律师于去年以消费者身份向房屋按揭保险“发难”。在出具的民事判决书上，南山区法院认为，桂钢与某保险公司签订的房屋按揭保险合同，系保险公司提供的格式合同条款，在保险合同签订时，桂钢对保险合同第5条、第7条第2项、第8条的格式条款持异议，桂钢与保险公司对这些条款并无达成一致意见，而且桂钢在保险单上已注明了不同意以上条款的意见。但是，桂钢一方面不同意以上条款，另一方面又按照有分歧意见的条款向保险公司交纳了保险费，履行了主要义务，保险公司也接受了保险费，导致该保险合同成立，保险公司将依照合同承担保险赔偿责任。南山区法院认为，桂钢并不要求解除该保险合同，而是要求变更合同的部分条款。即实质是向保险公司发出修改合同的要约，但是，保险公司完全有权利拒绝桂钢发出的要约。对于该判决，桂钢表示不服。 三． 专家提醒：警惕房贷保险合同中三大玄机 北京晨报 随着经济的发展，人们的消费观念发生了很大的变化。像贷款买房这种“拿明天的钱圆今天的梦”的消费理念，前几年还难以理解和接受，现在已经逐渐被广大老百姓所接受。在我国社会信用体系尚待完善的条件下，银行为化解自身的信用风险，往往要求购房者购买贷款保险。但是，目前贷款保险合同还很不完善，在一定程度上侵害了购房消费者的权益。在此，专家提醒您签订合同时要冷静观察，仔细分析，避免不必要的误解和损失。 玄机之一保险责任的实际承担期限，短于合同规定的保险期限 贷款保险合同一般规定，保险期限与贷款期限一致，保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。目前大多数贷款所购的住房是期房，贷款发放日和实际交房日有一段时间差，普遍存在先贷款、后交房的现象。而保险费是从贷款开始之日起开始计收，既然合同规定保险责任自购房合同约定交房之日起开始承担，未交房也就谈不上承担保险责任。因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期，保险公司没有承担任何保险责任。例如，某人于2000年7月1日贷款买了2001年7月1日交付的商品房，消费者多缴纳一年保费，但保险公司事实上却不可能承担这一年的保险责任。很明显，权利和义务不对等，保险公司应退还多收的保费。 玄机之二保险公司不是按年，而是一次性收取全部保险费 有的保险公司虽然在合同中规定保险费“按年收取，每年结算”，但在实际操作中，往往几十年一次性收取。这实质上是无偿占用了购房者几十年的利息收入，加重了购房者的经济负担。保险公司对一次性收取保费的通常解释是，在现有的技术条件下，如果逐年收取保费，保险公司不但要投入大量的人力物力，而且要承担购房者不缴纳续期保费的风险。但是，这种解释显然难以令人信服。很多寿险产品，保险期限长达几十年，保费却按年、按季，甚至按月收取。可见，技术上完全不成问题，保险公司不愿放弃一次性收取的利益才是问题的关键。退一步讲，即便购房者不能按期缴纳保险费，保险公司完全可以按照《保险法》的有关规定，解除保险合同，不承担保险责任，自然也就谈不上承担风险了。 玄机之三购房者花钱买房，在贷款保险合同中却不是受益人 抵押住房贷款保险合同通常规定，银行是第一受益人。因为抵押本身是担保的一种方式，所以抵押贷款保险既要适用《保险法》，又要适用《担保法》。《担保法》第五十八条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”可见，银行作为抵押权人，在保险标的即抵押的住房发生保险事故时，能够以第一受益人的身份领取保险赔款，从而规避风险。然而这让广大购房者很不理解，甚至觉得冤枉：明明是自己花钱买房，自己却不是受益人。因此，为使住房贷款保险真正的为老百姓所认同，银行不应作为保险合同的第一受益人，而这并不会影响银行规避风险的初衷。事实上，2000年12月13日起实行的最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第八十条，对《担保法》的第五十八条作了进一步的规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金采取保全措施。”由此可见，银行完全没有必要“冒天下之大不韪”，要求作为合同的第一受益人，受益人应该是购房者。如果发生保险事故，抵押的住房灭失或是毁损，银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。这样，银行既可以规避风险，也能让购房者在感情上能接受。首都经贸大学朱俊生 |
