[摘 要]：随着我国经济的飞速发展，家庭财产迅速积累，拥有多处房产的家庭已不罕见，其中设置在未成年人名下的财产也较之以往大幅增长。由于未成年人基本属于我国民法范畴的无民事行为能力人或限制民事行为能力人，没有管理处分自身财产的能力，因此法律规定由未成年人的法定监护人代理。根据《民法通则》第18条第1款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”如何保证监护人处分被监护人财产是为了被监护人的利益，值得我们去探讨研究。在公证实务中，保证书加提存公证，是解决上述问题的一种有效途径。
[关键词]：未成年、财产处分、保证书、提存、公证
引 言：
父母出资购买房产，并将该房产登记在未成年子女名下，这样的情况越来越多。一旦，房屋所有权人登记为未成年人，该房屋办理转让、抵押就非常困难。日常办证接待时，笔者常常会遇到来询问未成年人名下房产是否可以转让、如何转让之类的公证咨询。现笔者就近期办结一则未成年人房产处分的保证书、提存公证案件进行探析，借此抛砖引玉，望各位前辈、领导给予指导。
案情介绍：
沈某和袁某在十数年前为其女儿小沈在本市购买了一处商品房（跃层），并以女儿小沈的名字办理了房产权证。现小沈的父母想要将该商品房出售后重新给小沈购置另外的房产，他们通过房屋中介与购房者钱某达成基本意向，但他们在向房地产登记管理部门申办上述房产转让、过户时遇到了困难。因小沈今年只有16周岁，尚未成年，房地产登记管理部门要求其办理公证，由此他们一行人来我处咨询办理。
案件焦点：
一、法定监护人是否可以处分未成年的被监护人名下房产？
二、就本案情况，办理何种公证可以解决未成年人名下的房屋产权变更过户问题？
三、为保护未成年人合法权益不受侵害，办理本案时应注意哪些问题？
分析与结论：
公证人员在向当事人了解基本情况之后，做了如下分析，虽然小沈名下的房产是其父母沈某和袁某出资购买的，产权登记为未成年人的姓名，按照我国的《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定，一旦产权证在未成年人名下，该未成年人即为该房产的当然所有者。如须转移变更登记未成年人名下的房产权，实际上就是处理未成年人的财产，作为父母（监护人）可以管理属于未成年子女的财产，但绝对无权随意处理，前提必须是为了未成年人的利益。按照《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产……侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失”这一规定来看，法律并没有完全禁止监护人处分未成年子女的财产，但是若监护人擅自处分了未成年人的房产并侵害其合法权益的，那就应当由该法定监护人承担民事责任。
由此可以得出本案的第一个焦点问题的结论：法定监护人可以处理（处分）未成年的被监护人名下的房产，但前提是为了未成年人的利益。
关于“为未成年人的利益”的表现方式，《民法通则》第18条只是粗略地规定了：“……除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。通常来讲，“为被监护人的利益”主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学，治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用，未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等。
结合本案情况，沈某和袁某转让原来的房产是为女儿小沈去重新购置房产，虽然上述情况是否符合《民法通则》条文中规定的限制条件比较难以判断，但沈某和袁某是小沈的父母，享有监护人的权利资格是毫无疑问的，且作为小沈的父母（法定监护人）对于如何更有利地保护、增加子女的利益有着最为清楚、最为直接的判断，父母处分未成年子女的财产（无论是以子女名义投资购买或将子女财产转让或进行抵押贷款），其出发点和落脚点应当都是为未成年子女的利益考虑，除非有着明显的相反证据。而沈某和袁某作为未成年子女小沈的父母，其行为在主观上一般不可能是有悖于小沈的利益的，事实上重新购置房产也是为了小沈的将来生活教育等考虑，并不存在损害未成年人利益的问题。
因此，为维护未成年人的合法权益，承办公证人员认为应按如下方案办理公证：
首先，未成年人小沈的父母就转移变更登记未成年人名下的房产以及保证小沈的合法权益作出如下保证：“自愿将与该房屋市场价值相当的一笔款项提存至公证处，并保证在将来为小沈重新购置房屋，新购置的房屋市场价值不低于提存的款项”，我处对该保证书进行公证；其次，将上述款项提存至公证处的提存公证；最后，对未成年人小沈、法定监护人沈某和袁某以及购房者钱某签订的房屋买卖合同进行公证。
办理类似本案这样涉及法定监护人有偿转让未成年人财产的公证事项，应特别注意哪些问题呢？笔者认为：除了需要按照一般的办证规则对公证当事人的主体资格和递交的财产凭证、文书内容等进行真实性、合法性审查外，还需对法定监护人是否确是“为了被监护人的利益”进行必要的核实。此外，在办理此类公证案件时，不能仅听取法定监护人的一面之词，而是通过核实标的物价值、转让手段、未成年人成长的实际情况等综合因素判断法定监护人处分未成年人财产行为的合法性与合理性，必要时还需要就该有偿转让行为听取未成年人本人的意思表示。结合本案情况，承办公证人员在办证时，为保护未成年人的利益，特别注意：1、沈某和袁某有无向具有评估资质的评估机构申请对该转让房产的实际价值进行评估，由此来确定提存款项的数额；2、审核房屋买卖合同时，该房屋的转让款项是否明显低于该房屋的评估价格；3、因小沈已年满16周岁，按民法通则的规定，属于限制民事行为能力人，承办人员还征求了小沈的意见，对其名下的房产转让是否知情、有无异议等，并让小沈在制作的谈话笔录上签名。
沈某和袁某以及钱某在上述公证事项办理完毕后，领取了公证书，并顺利在房地产登记管理部门办理了房屋转让、过户手续。由此，当事人如愿以偿，而本案也完满结束。
结语：
公证活动的主要目的就在于预防纠纷，保障自然人、法人或者其他组织的合法权益，未成年人因为其主体自身属性的不完整性——即无民事行为能力或者限制民事行为能力，成为了公证实务中一类特殊主体。因此，在现有公证法律体系内，通过运用自己的法律知识，保护未成年人的合法权益，为当事人提供良好的法律服务，始终是公证人员努力追求的目标。 （宣颖颖）
