小议农村宅基地房屋的继承权公证


发布日期:2014-12-31 00:00  发布人:国信公证处

案例介绍

张某与王某系夫妻,共生育二子,张甲和张乙。1989年,张某以一户四人(张某、王某、张甲和张乙)的名义申请了一处宅基地用于一家四口的建房居住生活,并按规定办理了相关登记手续,领取了《集体土地建设用地使用证》。但因当时资金紧张,张某将申请的宅基地的三分之一私自出售给了陈某(据悉陈某为非本农村集体经济组织成员的农民),并签订了《宅基地转让协议》。陈某在买进的宅基地上盖了一间二层楼房,张某也在自己剩余的宅基地上盖起了二间二层楼房。1995年,张甲因考上大学将户口迁出转为非农户口。1999年,张乙因结婚分户,在本村另行申请了宅基地建房,婚后搬出了老宅。现张某、王某相继去世,张甲、张乙两兄弟来到我处,要求继承父亲名下的宅基地,并商定各自继承其中一间楼房。

一、 案情聚焦

(一)农村的宅基地可否作为遗产办理继承权公证?

《农村宅基地管理条例》第二条对农村的宅基地的定义是这样规定的:“本办法所称农村宅基地,是指农村村民个人经依法批准,用于建造住宅(包括住房、附属用房和庭院等,下同)的集体所有土地。”按照此定义可将宅基地分为三大类:(一)建了房屋的土地;(二)建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地;(三)准备建房屋用的规划地。我国的根本大法《中华人民共和国宪法》第十条对宅基地的性质也有所规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”所以农村宅基地仅仅只是土地,并不包括上盖物或附属设施,它的所有权属于农村集体经济组织。

而《中华人民共和国继承法》第三条规定:“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:(一)公民的收入;(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、图书资料;(五)法律允许公民所有的生产资料;(六)公民的著作权、专利权中的财产权利;(七)公民的其他合法财产。”所以遗产必须符合三个特征:第一,必须是公民死亡时遗留的财产,而非人身权及身份等,有些具有人身专属性的财产也不具有可继承性;第二,必须是公民个人所有的财产,这里强调个人所有,排除了国家、集体、他人所有的财产;第三,必须是合法财产,非法所得不列入遗产范围之内。法条例举的七大类公民个人合法财产中并没有涉及到土地。

鉴于宅基地所有权属于集体,并非公民个人所有,因此农村的宅基地不可以作为被继承人的遗产办理继承公证。

(二)宅基地使用权能否认定为遗产办理继承权公证?

在我国,宅基地的管理实行所有权和使用权相分离的制度。《农村宅基地管理条例》第七条规定:“农村村民宅基地的所有权属于集体,农村村民个人只有使用权。”上述法条表明农村宅基地的所有权固然属于农村集体经济组织,但宅基地使用权作为一项特殊的用益物权,却为村民个人所拥有,村民对自己申请的宅基地享有占有、使用、收益的排他性的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。所以宅基地使用权是在保有集体土地所有制基础上,为农民生活方便而创建的一种用益物权,是农民的特殊财产。那么,用益物权作为物权的其中一种,宅基地使用权能否当然地被认定为被继承人的遗产而依法办理继承公证呢?亦不尽然。

虽然宅基地使用权确实是物权的一种,《中华人民共和国物权法》第一百五十二条明确规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但紧接着第一百五十三条又规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”所以对于宅基地使用权的定性不能只片面地依从《中华人民共和国物权法》,而应该结合《中华人民共和国土地管理法》、《农村宅基地管理条例》等法律法规以及国土资源部下发的各项文件规定。

宅基地使用权的特殊性决定了它不能被认定为被继承人的遗产而单独办理继承权公证。

首先,宅基地使用权具有很强的人身依附性。宅基地使用权和集体经济组织的成员资格密切相关。根据《中华人民共和国土地管理法》和《农村宅基地管理条例》对农村宅基地的定义,归属,取得,使用,处分等的相关规定可知,宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织成员,城镇居民和非本集体经济组织成员不得申请本集体经济组织内的宅基地。

其次,宅基地使用权的行使具有无偿性。宅基地使用权是保障农村集体经济组织成员生产、生活的基本权利,我国实行宅基地使用权无偿使用制度。我国现有的法律对宅基地使用权的取得未有强制性的收费标准,原则上采取无偿取得的态度,而且宅基地使用权人在取得宅基地使用权后不需要缴纳任何的宅基地使用费即可长期无偿使用,并受法律的保护。

再次,宅基地使用权具有社会福利性质。只要是农村集体经济组织成员,一旦出生就已获得宅基地使用权,虽然当时并不一定实际享有,但已为他行使权利提供了便利,它体现了国家保障农村村民居住权的政策和职能,是维护农业、农村稳定的重要制度。

最后,宅基地使用权的取得和处分受严格限制。宅基地使用权的行使是受到严格限制的,例如根据相关法律规定,宅基地使用权仅限于村民建造个人住宅,包括住房、附属用房和庭院等,权利人如需变更土地用途,必须依法经过批准。又如《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

(三) 上述《宅基地转让协议》是否有效?陈某能否取得宅基地使用权?

宅基地作为集体财产,公民个人理所当然无权买卖转让。这里需要考虑的是宅基地使用权的流转问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定:“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”根据《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》,宅基地使用权的转让必须同时符合以下条件:(一)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(二)受让人为同一集体经济组织内部成员,不得向城镇居民、法人或其他组织、非本集体经济组织内部成员转让;(三)受让人没有住房和宅基地,或原有的宅基地使用权灭失,且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征得本集体经济组织同意;(五)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中张某与非本集体经济组织成员陈某签订《宅基地转让协议》的行为既损害了国家和集体经济组织的利益,又违反了国家法律、行政法规的强制性规定,因此该《宅基地转让协议》无效,陈某无该宅基地的使用权。

如陈某想要取得该宅基地的使用权,首先陈某得落户张某所在的集体经济组织,且没有宅基地,依据《农村宅基地管理条例》第十五条规定:“符合建房条件的农村村民,经村民委员会或村经济合作社同意,可以购买本村或本集体经济组织内他人多余的房屋。买卖双方应当在合同生效后六十天内向县级人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更手续。”

(四) 非本农村集体经济组织成员的居民张甲可否继承其父张某的房屋?

宅基地和宅基地使用权不属于遗产,自然不能办理继承权公证。那么建造在宅基地之上的房屋是否属于公民个人财产,能否作为被继承人遗产办理继承权公证呢?笔者认为答案是肯定的。

农户对宅基地上的附着物享有所有权,不受他人侵犯。房屋出卖、出租、继承后,宅基地的使用权随之转给受让人、承租人或继承人,但宅基地所有权始终为集体所有。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定:“依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。”按照我国法律规定的“地随房走”的原则,公民继承了宅基地上的房屋,当然可以继续使用房屋所占的宅基地。需要注意的是,一旦继承的房屋灭失,张甲为非本农村集体经济组织成员,自然就不能申请重建或者以其他方式继续使用这块宅基地了。

另外,根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕60号),已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

综上所述,公证机构应为张甲办理继承宅基地上的房屋的继承权公证。

(五) 名下已拥有一处宅基地的本村村民张乙还能继承其父的房屋吗?

我国坚决贯彻落实农村宅基地“一户一宅”的法律制度,农村村民一户只能拥有一处宅基地。张乙继承其父张某的房屋是否会违背上述法律规定?笔者认为不违背。因为张乙申请办理继承权公证的标的是房屋,即张某的个人合法财产,并不是继承宅基地,产权登记时应在《集体土地使用证》记事栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。张乙取得房屋所有权后,可将该房屋出卖,买受方必须符合申请宅基地的条件,并依照规定办理宅基地审批手续。

二、 办理此类公证应特别注意的事项

(1)详细询问房屋及宅基地现状。例如:房屋目前是否存在可居住;房屋是否涉及违建(未批先建、少批多建、非法加高等)。

(2)善尽告知义务。例如:继承公证的标的是房屋,并不包括宅基地本身;宅基地使用权能否变更、相关变更登记手续需到国土部门咨询办理等。

(3)争议处理。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定:“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。”

(4)实地求证核实。例如:房屋的建造是否符合相关审批手续;房屋是否实际存在且可以被继承等。

三、办理此类公证的意义

为农村宅基地上的房屋办理继承权公证既维护了当事人的合法正当权益,有助于保障农业、农村、农民的稳定,又保护了国家集体的财产,避免不必要的流失,体现了公证的公平公正。 (丁吉玲)