办理委托公证的若干思考

绍兴市公证处世 卢小英

近年来，随着我国房地产业的不断发展，房地产类公证业务也不断拓展，其中房产委托公证就是一项脱颖而出的业务。但在委托公证呈上升趋势的同时，潜在的问题也不断的涌现出来。现结合平时的办证实践，浅谈一下委托公证。

一、 何为委托及委托公证、委托公证的种类

委托是委托人授权受托人的名义在授权范围内办理委托事务的法律行为。委托公证是指公证机构根椐委托人的申请，依法证明委托人的授权受托人为真实、合法的活动。目前，公证实践中委托公证有委托书公证和委托合同公证。委托书公证是公证机构根据公民、法人或其他组织的申请，依法证明其授权他人以自己的名义实施法律行为的意思表示的真实性、合法性的活动。委托合同公证是公证机构根据公民、法人或其他组织的申请，依法证明委托人与受托人之间签订委托合同的真实性、合法性的活动。

二、委托合同公证与委托书公证、买卖合同公证的区别

现仍然有不少当事人打进电话来咨询，到底委托书公证与委托合同公证有什么实质性的区别，从以上的概念分析中可以看出委托合同与委托书的关健区别在于委托合同是委托人与受托人双方之间签订合同，是双方在自愿的基础上建立的关系，是双方行为。委托书是委托人一方的授权行为，是单方行为，当然被授权的一方也要是自愿的。目前一些当事人来公证处办理房产类委托合同公证误认为就是办了房产买卖合同公证，其实不然，委托合同与买卖合同虽均为合同的一类，却具有实质性的区别：

1、委托合同是受托人以委托人的名义为委托人处理事务。受托人是代表委托人处理事务，所以受托人处理委托事务时应以委托人的名义进行，费用由委托人承担。而买卖合同是出卖人交付标的物并转移其所有权于买受人，是以获取买受人支付的相应价款为目的；买受人支付价款，是以获取出卖人交付标的物并转移其所有权为目的，两者互为对价、具有明显的有偿性。

2、委托合同是在相互信任的特定主体之间发生的。委托人选定某个受托人为其处理委托事务，是以他对受托人的能力和信誉的了解为基础的。受托人愿意为委托人服务，也是完全自愿的。买卖合同双方当事人的权利和义务互相对应互为条件，一方当事人的权利，恰是另一方当事人的义务，一方当事人的义务恰是另一方当事人的权利。出卖人的权利是获取对应的价款，而这恰是买受人的义务；出卖人交付标的物并转移其所有权是其义务，这恰是买受人的权利，具有明显的双务性。

3、委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的。买卖合同则是有偿合同。

综上所述，当事人来办理上述公证时首先要区分好是委托关系还是买卖关系，因为两者的性质以及今后对双方所产生的法律后果是截然不同的。公证是对合法性的活动进行证明，违背法律事项的公证，公证处有权拒绝办理。对当事人前来办理的公证无论是买卖合同公证还是委托合同公证，公证人员均要对其身份及其它材料进行仔细审查，有时当事人要求办理房产买卖合同，但公证人员在审查材料时常常会发现当事人提交的材料中房产三证不齐全甚至三证全无，在这样的情况下公证处就不能办理房产买卖合同公证，因为双方当事人进行上述房产交易是不符合《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》的。根椐《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。然而上述房产交易仍在进行，故一大批办理委托合同公证接踵而来。

三、 实践中在办理委托合同公证时需注意的几点：

1、一般在办理委托合同过程中碰到最多的情况是委托方夫妇共同前来委托的情况，这是最常见也是办理公证手续最简单的一项委托合同因而公证人员也许会产生麻痹心理，而忽略对某些细节的审查。公证机构审查证据的方式主要是书面审查也即审查当事人提供的材料是否真实、齐全，忙时也许会忽略对人的核实。例如：委托方夫妇是否为真正的夫妻？有时当事人结婚时间长结婚证上无照片或照片已模糊，无法辨认的情况是时有发生的，这就需要公证人员耐心、细致的审查材料，做好笔录以及对当事人进行多方面询问，凭介职业敏感性查找出疑问。

2、委托方未婚的情况如何审查。这又分为二种情况，一种是委托方从未结过婚；另一种是结婚后离婚未再婚。前者主要审查委托方提交的未婚证明，后者除了审查委托方离婚后有无再婚的证明外关健还得审查委托方现要办理的委托房产是离婚前夫妻双方共同所有还是离婚后其个人所买。如果是离婚前夫妻双方共同所有那么婚离后双方是否将上述房屋的产权归属进行划分，产权是否明确。公证事项是要当事人在对标底物无争议且权属清楚的情况才办理的，其目的是为了预防纠纷发生，故审查房屋产权的归属这一点是很重要，否则办了公证不仅不能起到预先的效果反而会增加矛盾的发生。目前当事人提交的未婚证明是由户口所在地的婚姻登记部门出具的，可信度当然高，但是婚姻登记部门出具的证明具有时间限定和地域限制，其只证明当年的婚姻登记状况，之前的情况及域外的情况就无法证明，于是办理此种公证，公证处的风险系数就大大提高了，虽说公证行业的风险无处不在，但行业要生存下去就不得不冒险，只不过每个公证处都在想方设法地将行业风险减小到最底程度，了解到档案馆能将婚姻登记部门无法证明的时间限定给迷补上，使得此项公证又有点生机。一个时间限定问题解决了，那么地域限制的问题也能迷补吗？答案是否定的。婚姻登记条例第四条规定：“内地居民办理结婚，男女双方应当共同到一方当事人常住户口所在地婚姻登记机关办理结婚登记。”如果男女双方户口不在同一个城市，双方在其中一方户口所在地办理了结婚登记，对方户口所在地的婚姻登记部门是否也能查找得出此项事实呢？然而公证的审查活动同诉讼活动行政行为一样应该是有时间上限制的。任何行为都应该是讲效率的，否则其所承担的社会责任、发挥的社会意义就不能得以切实贯彻和实现。公证活动产生和确立的本身就是考虑到效率的因素，无限制的或拖沓冗长的工作方式是没有多少实际意义的。

3、委托方离婚后又再婚的一种情况。 谈到这里，我们先来看一个案例，是本人前些日子亲身经历的。

张某与李某夫妇共同前来办理房产委托合同公证，委托方夫妇出具了双方的身份证、结婚证和张某名下的房屋产权三证，委托他人代为办理该房屋的出卖、过户等手续。从表面上看似乎与前面讲到的第一种情况相似，材料相对清楚、简单，这时公证人员如果不多个心眼也许就会被其假象所迷惑。

假象一：张某拿出结婚证，公证人员会忽略向其要其它姻婚状况证明材料。

假象二：张某的妻子李某一同前来，证明此项处分财产为夫妻共同意思表示。

假象三：张某未将已离过婚且有离婚调解书的这一事实予以说明。

本人认真审查了委托方提交的材料，发现张某与李某是今年刚办理的结婚登记，而张某名下的房产是几年前买进的，初步看来是张某的婚前财产。引起我注意的是当我审查到张某的身份证时，发现其已有三十中旬，考虑到张某的年龄是否在此之前有婚史，虽说现在社会三十多岁的男士初次结婚也并不少见但公证人员在办理公证事项时对当事人的情况少问一句还不如多问一句，也许在询问当中会发现问题。果然，当我问到张某的婚姻史时，其说话吱吱吾吾，似乎有意想隐瞒些什么，这就更加引起我的警惕了，我一再地追问下去，最终张某拿出一张法院离婚调解书，并称上述房子已归其所有。但当我仔细审查了那张离婚调解书后，发现上述房屋是在张某与前妻离婚前就买进，也许是夫妻共有产（除非双方有约定）而离婚调解书上并未写清上述房子离婚后的归属，即张某与前妻在离婚时未对上述房子的产权归属进行约定，故张某要办理上述房产的委托公证必须与其前妻处理好所涉房屋产权归属。