纠结的继承标的——是钱?是权?抑或是房?


发布日期:2016-12-29 00:00  发布人:国信公证处

一、案例陈述

尉某和丈夫黄某系绍兴袍江某一村的村民,婚后经国土部门审批建有三层楼屋二间。2015年初,该房屋被政府拆迁征收,于2015年8月获得货币补偿安置及奖励合计壹佰贰拾壹万捌仟肆佰捌拾贰元整,以《房屋征收市场化安置资金证明》(以下简称“房票”)的形式取得。2015年12月,黄某因病去世。2016年2月,尉某与某一房地产公司签订了《浙江省商品房买卖合同》,用上述拆迁安置补偿款购买了坐落于袍江的一套商品房现房,房款一次性付清,且房屋也已经交付,但权属证书尚未办理。现因种种原因,尉某对房屋不满意,想要撤销《浙江省商品房买卖合同》并退房,要求房地产公司返还购房款项。房地产公司不同意,理由是“房票”购房有其特殊性,退房后新房变成了“二手房”,影响再销售。后经再三协商,房地产公司同意退房,条件是取得不动产登记部门(原房管部门)同意并撤销合同的备案登记。尉某到不动产登记部门询问,得到的答案是需要到公证处办理继承权公证后,才能办理后续事宜。于是尉某又辗转来到了公证处,要求继承其丈夫的遗产。

二、案情深入

粗略了解后,我认为这是一个普通的继承权案件,案情简单明了,人物关系清晰明确,不需要深究。但细细品味,似乎又不是那么一回事。被继承人是黄某没问题,继承人是黄父、黄母、黄某原配妻子尉某和独生子黄小某没有问题,且继承人意见统一,均同意由尉某一人继承遗产,而且提交的继承公证材料充足。但问题是继承标的呢?如何确定本案的遗产是解决本案问题的关键。是那壹佰贰拾壹万捌仟肆佰捌拾贰元整的“房票”?是那与房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》的合同权益?还是那已经交付了的房屋?我无法把握。

三、继承标的分析

经过仔细推敲,又几次与公证员探讨,我最终认定继承标的应该是“房票”,具体分析如下:

我国《继承法》第三条规定:遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:(一)公民的收入;(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、图书资料;(五)法律允许公民所有的生产资料;(六)公民的著作权、专利权中的财产权利;(七)公民的其他合法财产。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第三条规定:公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。所以“房票”作为收入,商品房作为房屋,合同权益作为债权,都有可能是黄某的遗产,也就都有可能成为本案的继承标的,有待商讨。

首先,我排除的是房子。我国《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋作为不动产的代表,其物权的设立、变更、转让和消灭自然要依据上述法条的规定。房地产公司虽然已向尉某交付了房屋,但还没来得及到相关不动产登记部门办理产权转移手续,所以尉某虽然取得了该房屋的使用权,但并没有实际取得该房屋的物权,故房地产公司的交房行为并没有改变房屋的权属,房屋的所有权任然在房地产公司。自然地,该房屋就不可能成为黄某的遗产,也就不可能是本案的继承标的了。

其次,我排除的是合同权益。这是从时间的先后顺序入手进行分析的。我国《合同法》第四十四条规定:依法成立的合同,自成立时生效。尉某与房地产公司签订合同的时间在2016年2月,而黄某的死亡时间在2015年12月,也就是黄某在合同成立之前就已经死亡,故黄某不可能成为合同的缔约人。根据合同的相对性原则,合同仅于缔约人之间发生效力,对合同外第三人不发生效力,合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项,任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系,否则合同无效。合同的效力范围仅限于合同当事人之间,第三人不能主张合同上的权利,也不承担合同上的义务,所以黄某不能主张合同之债权,当然合同权益也就不用考虑成为本案继承标的的可能性了。

但是还有一种情况需要探讨,是不是有代理的可能性?尉某和黄某系夫妻关系,尉某完全有可能代表黄某办理签订合同等相关事宜,所以这就要考虑在委托代理关系中,被代理人死亡,代理权会不会终止的问题。我国《民法通则》第六十九条规定:有下列情形之一的,委托代理终止:(一)代理期间届满或者代理事务完成;(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;(三)代理人死亡;(四)代理人丧失民事行为能力;(五)作为被代理人或者代理人的法人终止。以此可见,《民法通则》并没有把被代理人死亡列为委托代理关系终止的原因之一,可见,被代理人死亡并不必然引起委托代理关系的终止。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十二条规定:被代理人死亡后有下列情况之一的,委托代理人实施的代理行为有效:(1)代理人不知道被代理人死亡的;(2)被代理人的继承人均予承认的;(3)被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的;(4)在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。所以根据本案事实,我们要弄清楚的是尉某和黄某是否存在代理关系?购房这一事件是否是黄某身前主张?黄某的所有法定继承人是否均承认这一购房合同?基于代理关系无从查证,所以这一主张我也只是心里嘀咕,没有深究。

最后,我选择的是“房票”。“房票”类似于银行存单,是金钱的载体和表现形式。尉某提交的《房屋征收市场化安置资金证明》(简称“房票”)上明确登记着被征收人和可安置人姓名黄某、尉某,说明货币补偿安置及奖励合计壹佰贰拾壹万捌仟肆佰捌拾贰元整为黄某和尉某夫妻所有,黄某和尉某有权使用和支配,其他人不得干涉。但与银行存单不同的是用途,这里的钱只能用于购买政府指定范围内的房屋,而且购房时政府还有相应的补贴。既然旧房系黄某和尉某共建,“房票”因旧房拆迁而得,所以“房票”代表的只能用于购房的金钱当然是黄某和尉某的夫妻共有财产,属于黄某的部分自然成了黄某的遗产,完全可以成为本案的继承标的。

四、公证办理后续

万事俱备,继承公证的办理就水到渠成了。受理、核实、报批、出证,井井有条。当事人拿到公证书时也是千恩万谢的。但是,没过几天,尉某又愁眉苦脸地来到我处,说是公证书有问题,不能使用。经与不动产登记部门相关领导的沟通,我了解了他们的想法,他们认为“房票”的继承跟尉某办理合同撤销备案登记没有直接关系,尉某继承的应该是合同权益,需要在公证书中点明合同所涉及到的房产,然后他们那边才可以顺利办理撤销合同及退房的相关手续。作为为人民服务的先进单位,我们既要满足人民的需求,又要坚持自己的立场,所以与不动产登记部门协商后,取了一个折中的方法,在公证书中将继承标的表述为“用房屋征收货币补偿安置及奖励合计XX元与XX房地产公司签订了《浙江省商品房买卖合同》,购买了坐落于XX的房产,上述财产系黄某和尉某的夫妻共有财产”,这样就顺利地将事情圆满地解决了,三方均满意。

五、感悟

便民利民的公证处,热情可爱的公证人员,公证处处体现人文关怀。