[摘 要]：
近年来，随着房价的节节攀升，购房已变成人们理财的首选方式。房屋买卖的活跃使得出售房屋委托公证书的数量剧增。毫无疑问，委托书公证给买卖双方提供了不少便利，然而房屋出售委托公证也带来的一系列问题。故办理委托书公证应注意的问题和细节是一个永久的话题。虽然该话题老生常谈，但是委托书公证与其他公证事项相比的出错率还是位居榜首。近期又因北京公证处被不法分子以“以房养老”利用办理委托出售房公证书而引起了一系列事件……使业内人事谈“虎”色变。一时束手无策，茶余饭后讨论最多的也就是如何来预防这只“虎”不再出来伤人。笔者认为无需过分恐慌，结合各地实际，做好防范措施。
[关键词]：公证 委托合同 买卖合同 老人
[正 文]：
下面笔者以司法部出台的“五不准”为标准结合绍兴实际来谈谈关于涉及不动产处分委托的个人操作观点。
一、何为委托及委托公证、委托公证的种类
委托是委托人授权受托人的名义在授权范围内办理委托事务的法律行为。委托公证是指公证机构根椐委托人的申请，依法证明委托人的授权受托人为真实、合法的活动。目前，公证实践中委托公证有委托书公证和委托合同公证。委托书公证是公证机构根据公民、法人或其他组织的申请，依法证明其授权他人以自己的名义实施法律行为的意思表示的真实性、合法性的活动。委托合同公证是公证机构根据公民、法人或其他组织的申请，依法证明委托人与受托人之间签订委托合同的真实性、合法性的活动。
二、委托合同公证与委托书公证区别
委托合同公证与委托书公证有什么实质性的区别，从以上的概念分析中可以看出委托合同与委托书的关健区别在于委托合同是委托人与受托人双方之间签订合同，是双方在自愿的基础上建立的关系，是双方行为。委托书是委托人一方的授权行为，是单方行为，当然被授权的一方也是自愿的。笔者建议涉及不动产处分的委托最好选择委托合同公证。目前我处对本地涉及不动产处分的委托均采用委托合同公证。
理由：
1、可以达到充分告知义务。委托合同公证是委托人与受托人双方之间签订合同，必需共同来公证处办理，公证处可以向双方当事人分别告知各自的法律责任及今后可能产生的法律后果，使双方当事人更清楚的了解自己委托行为和受托行为的法律意义和法律后果，减少不知情的情况下盲目委托和受托。
2、可以达到实质性审查目的。委托合同公证是双方在合同上签字，公证处可以分别制作笔录，在对委托方与受托方各自的交谈中及时发现问题（是否存在担保性质的委托或其他不正当目的）。在委托书和委托合同中不准设定委托不可撤销，委托书能单方随时撤销，委托合同需双方协商解除关系，故委托合同对双方具有一定的约束力。
3、督促要素式公证书的使用。要素式公证书虽已实行多年，但迄今为止在对要素式公证书的具体类型仍无明确定论，笔者认为合同类公证书更具备要素式的内涵，该内涵应当指在证词中能够充分证明该项公证程序合法，认定事实准确，适用法律正确，表述清晰，表达充分，论述合理、明确体现公证符合真实合法原则。故委托合同公证书具备要素式的内涵，应当实质性审查后要素证词写入公证书中，杜绝用签名（印鉴）属实公证以规避实质性审查。
三、委托合同公证与买卖合同公证的区别
房屋买卖合同从商品房的流转划分有二种，一种是房地产开发企业与买受人订的买卖合同，俗称一手房买卖合同；另一种是出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人的合同，俗称二手房买卖合同。目前来办理涉及不动产处分的委托合同多数为二手房买卖，那么二手房买卖合同的特征：1、出卖人是不特定的，既可以是法人也可以是公民个人；2、标的物不是出卖人建设的，是向房地产开发企业或者房地产原所有人购买得来的；3、该合同纠纷案件不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。一些当事人来公证处办理涉及不动产处分的委托合同公证误认为是办了房屋买卖合同公证或明知只办理委托合同仍然心存侥幸，认为只要办了委托合同就万事大吉了或就是利用委托合同的几点特性来达到自己不法目的。这项公证表面上看非常简单，实际上非常复杂，公证员承受的风险与压力与其得到的收益不成正比，也是常人无法看到和理解的，我们要学会保护自己，才能更好的服务公证。
首先来分析下委托合同与买卖合同的不同之处。
1、法律关系不同。委托合同是受托人以委托人的名义为委托人处理事务。受托人是代表委托人处理事务，所以受托人处理委托事务时应以委托人的名义进行，费用一般由委托人承担。而买卖合同是出卖人交付标的物并转移其所有权于买受人，是以获取买受人支付的相应价款为目的；买受人支付价款，是以获取出卖人交付标的物并转移其所有权为目的，两者互为对价、具有明显的有偿性。
2、权利义务不同。委托合同是在相互信任的特定主体之间发生的。委托人选定某个受托人为其处理委托事务，是以他对受托人的能力和信誉的了解为基础的。受托人愿意为委托人服务，也是完全自愿的。买卖合同双方当事人的权利和义务互相对应互为条件，一方当事人的权利，恰是另一方当事人的义务，一方当事人的义务恰是另一方当事人的权利。出卖人的权利是获取对应的价款，而这恰是买受人的义务；出卖人交付标的物并转移其所有权是其义务，这恰是买受人的权利，具有明显的双务性。
3、法律适用和保障不同。委托合同适用《合同法》第二十一章的规定。可能存在随时终止合同的风险，第411条规定委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，其法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。其除适用《物权法》、《合同法》一般规定外也为房地产法律、法规和规章所规范同时各地法院均有在审理二手房买卖合同纠纷案件问题的指导意见。
综上所述，委托关系与买卖关系，因为两者的性质以及今后对双方所产生的法律后果是截然不同的。笔者建议涉及不动产处分的委托最好同时办理买卖合同公证且希望能像“五不准”一样通过司法部文件或通知规定下来。目前我处对涉及不动产处分的委托积极建议当事人同时办理买卖合同公证。
理由：
1、办理买卖合同公证使当事人更具有法律保障。
房产交易涉及的法律较多，其行为不仅为专门的房地产法律、法规和规章所规范，同时也为我国民法通则、合同法、担保法、继承法、婚姻法和公司法等法律所调整。确保房产交易行为合法，难度最大的是保证交易行为不与任何法律规定相抵触。而绝大多数交易人不可能具有这样高的法律水平。二手房大多不是空置房，买卖发生在不同的个体之间，而且房屋的状况各不相同（是否被抵押被查封等），这些都增加了买卖的复杂性。把办理买卖合同公证作为房产交易的必经程序，让具有全面掌握并正确理解相关法律规定能力的专业法律人对交易行为进行审查，可确保交易行为的合法性。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第75条规定，“已为有效公证书所证明的事实，当事人无需举证”这也就说明经过公证的买卖合同具有较高的法律效力。
2、办理买卖合同公证可以及时解决双方当事之间疑惑。
其中购房款的支付和房屋的交付较突出的问题：因为买卖合同的签订到产权证的变更尚需一段时间，交房等不等产权证下来?很多问题如无法律专业人士的帮助，买卖合同很难圆满实现。公证可以为您提供法律程序上的保障。如购房人怕房子不能如期腾出而不愿先交出房款，那么配合买卖合同公证，您可以办提存公证，将房款提存公证处。这在法律上视为您已履行了交款义务，售房人可在此基础上按合同实施腾房、交房义务;若双方均按合同履行则公证处会根据双方的指示将房款移交给售房人，否则仍可退还购房者;您也可以在条款中约定，移交房款之日为入住之日，在公证员监督下完成交接手续。
3、办理买卖合同公证更易发现是否以正当形式掩盖非法目的。
在办理委托公证的过程中，笔者发现房屋出售公证书已经越来越偏离其本来面目，被一些不法分子所利用。主要表现在委托人和受托人之间根本不存在委托与被委托的关系，而是借贷关系。也就是说，名为委托，实为借贷。如出借人放款给借款人，又对于借款人能否还款存在疑虑，去办理抵押登记吧，又嫌时间太长，手续繁琐且费用较大，于是就到公证处来办一份委托出售房屋的公证，若借款人到时不能还清欠款，就由出借人出售借款人的房屋来抵债。这样的委托公证并非当事人的真实意思表示，与委托书的办证要求相违背。这类公证出借人与借款人均为达到自身不法目的，隐蔽性非常强，公证人员越来越难以识别。公证人员在办证过程中要反复审查当事人提供的材料，仔细询问当事人后仍无一点破绽该怎么办，拒办，无法可依。
那么笔者以刚刚亲身经历的一个案例来说说要求办理买卖合同公证的重要性吧。
一天下午，笔者像往常一样在办证大厅值班，四个当事人一起走进大厅，其中二个颈上戴有黄金项链的青年男子引起了笔者的注意。他们走到笔者面前目的很明确，没有像其他当事人先进行一系列的咨询就直跑主题要求办理出售房屋的委托合同公证。笔者在询问中得知四个人中，其中一对男女是夫妻，自称是委托方（卖方），另二个颈上戴有黄金项链的青年男子分别为受托方和买方。他们每个人对笔者的询问，回答的滴水不漏，接下来笔者继续向双方告知委托的法律意义和法律后果，却引起了二个颈上戴有黄金项链的青年男子的不满，他们对笔者的言行极不耐烦，表示太啰嗦，这就更引起了笔者的怀疑，他们是否是真实的买卖关系，是否存在担保性质的委托，但又苦于没有充足的理由来拒办可能存在担保性质的委托。
鉴于委托过户期限还有很长一段时间，笔者考虑到双方的利益，建议双方当事人可以同时办理一个买卖合同公证来对后续的屡约行为进行保障。但是立马遭到拒绝。怎么办？办了，很可能就是一起担保性质的委托；不办，没有充足理由来拒办。这时笔者拿出司法部“五不准”通知中的第四条给当事人看——不准办理具有担保性质的委托公证。如何证明他们不是担保性委托，就只能通过办理房屋买卖合同公证来证明是真实性的买卖关系。
但就是这么一说，当事急了，拿出了一张他们自己早已签订好了的房屋买卖合同给笔者看，表示他们是真实的买卖关系。笔者认真查看了他们房屋买卖合同条款，发现条款规定的很粗略，最后笔者在房屋出让价款上发现了问题，房屋价款明显低于市场价在出售，且低的离谱。无亲无故的双方为何会如此低价出售房产？最后他们无法解释这一点，便说出了实情，双方的确为借贷关系，且借款为房产正常售价的一半。说到这里，只能用一个“险”字来表达。
设想如果上述当事人没有拿出自己签订的房屋买卖合同，而是同意在公证处办理房屋买卖合同公证，公证处对房屋的出售价款也是重点审查的，绝不允许明显低于市场价的售房价出现在合同上，那是肯定不正常的。
四、实践中办理委托特别应注意身份的审查
（一）、要注意对当事人身份证件的审查。
笔者发现有一些不法分子常常采用伪造或变造的身份证假冒他人来公证处办理委托出售房屋的委托书公证。一旦由于公证员的疏忽为其出具了委托书公证书，则他人的房屋将被迅速变卖，房屋所有人的权益将受到损害。因此做好身份证的识别工作就显得尤为重要。身份证的审查应该是每一个公证员所应具备的一项基本技能，公证员应当掌握身份证的一般防伪标志的识别方法。目前我处已配备二代身份证识别系统，一旦出现仪器无法识别的身份证，则进行进一步网上查询，若网上也无法查询或临时身份证的情况，则我处派员亲自到相关部门核实清楚再出证。
（二）、要注意对当事人身份的审查
1、委托方已婚且夫妻双方共同委托的审查。此种情况最常见也最容易使公证员产生麻痹心理。因此在忙于审查书面材料的同时容易忽视对身份的审查。例如：委托方夫妇是否为真正的夫妻？有时身份证、结婚证是真实的，但一方是假冒的，多数情况为女方假冒。但随着整容技术，化装技术的发展，脸部微整也是常有的事。的确给公证员开展审查工作带来一定麻烦。这就需要公证员一方面要有技巧有耐心，循序渐进的做好询问笔录，另一方面在询问的同时要特别注意对方的面部表情与言词，凭介职业敏感性查找出疑问。最后还要安抚好当事人的情绪，不可真人说成假人，引起当事人的激动情绪，造成不必要的投诉。
2、委托方未婚的情况如何审查。这又分为二种情况，一种是委托方从未结过婚；另一种是结婚后离婚再婚（未再婚）。前者主要审查委托方提交的未婚证明，后者除了审查委托方离婚后有无再婚的情况外关健还得审查委托方现要办理的委托房产是离婚前夫妻双方共同所有还是离婚后其个人所买。如果是离婚前夫妻双方共同所有那么婚离后双方是否将上述房屋的产权归属进行划分，产权是否明确。公证事项是要当事人在对标底物无争议且权属清楚的情况才办理的，其目的是为了预防纠纷发生，故审查房屋产权的归属这一点是很重要，否则办了公证不仅不能起到预先的效果反而会增加矛盾的发生。
目前在绍兴，当事人提交的未婚证明主要来源于档案馆，但档案馆出具的婚姻证明时间上有滞后性，而2015年8月27日，民政部发布《关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》，规定自该通知发布之日起，除办理涉台和9个国家的公证事项外，民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明。故本处了解到上述情况后，为了能继续开展委托及其他公证业务，及时与婚姻登记部门领导取得联系，婚姻登记部门非常理解与支持公证工作，协商结果由我处采取便民措施，代为当事人通过电话形式向婚姻登记部门核实情况。一个时间限定问题解决了，那么地域限制的问题也能迷补吗？婚姻登记条例第四条规定：“内地居民办理结婚，男女双方应当共同到一方当事人常住户口所在地婚姻登记机关办理结婚登记。”如果男女双方户口不在同一个城市，双方在其中一方户口所在地办理了结婚登记，对方户口所在地的婚姻登记部门是否也能查找得出此项事实呢？答案是否定的，目前婚姻登记还未全国联网。而公证的审查活动同诉讼活动行政行为一样应该是有时间上限制的。任何行为都应该是讲效率的，否则其所承担的社会责任、发挥的社会意义就不能得以切实贯彻和实现。公证活动产生和确立的本身就是考虑到效率的因素，无限制的或拖沓冗长的工作方式是没有多少实际意义的。故面临现实尴尬的情况下以当事发示声明的形式将证据固定不失为良策。
（三）要特别注意审查老年人出售房屋的委托
1、老年人的年龄界定。国际上划定的老龄界线也不统一。联合国世界卫生组织最近经过对全球人体素质和平均寿命进行测定，对年龄的划分标准作出了新的规定。该规定将人的一生分为5个年龄段，即：44岁以下为青年人，45岁至59岁为中年人，60岁至74岁为年轻的老人，75岁至89岁为老年人，90岁以上为长寿老年人。我国《老年人权益保障法》第2条规定老年人的年龄起点标准是60周岁。即凡年满60周岁的中华人民共和国公民都属于老年人。
2、老年人的民事行为能力问题。老年人由于身体或精神方面的原因在办理出售房屋委托公证中，公证员审查其民事行为能力是个老大难问题。正常的老人是具有完全民事行为能力的人，患有老年痴呆症，一时清楚，一时糊涂的老人属限制民事行为能力的人。老人由于生理机体的衰老，认知能力相对匮乏，再加上多数老人因文化水平不高，在处理出售房屋委托时由其要引起重视。如拿捏不准的情况下，最好由鉴定部门出具完全民事行为能力的证明，再加上公证处对老人办理的售房委托公证进行全程录音摄像。
3、老年人唯一住房要出售问题。现状中国的每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张左右，也就是说最多只有1.16%左右的老年人能够到养老机构享受养老服务，而其余98.84%的老年人，不管是情愿还是出于无奈，都必然会在家里养老。也就是说住房对老年人十分重要。公证处在办理老年人唯一住房要出售委托公证时也要特别注意。我国《老年人权益保障法》第13条规定赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人迁居条件低劣的房屋。故办理此类委托公证最好的做法是，需老年人所有子女一起陪同老人到公证处发表声明，保证老人今后的住房安排及赡养问题。
[结论]：
以上是笔者对目前在办理的委托公证的几点操作思路。总之，“公证无小事”，无论什么公证都应谨慎对待，像这看似普通的房屋出售委托公证更应引起重视，但无虚惧怕。
