二〇一七年春节前夕的一天上午，一位头发花白的老先生带着一大叠资料来到我处，老先生自称姓李，因儿子李某早逝，为出售儿子名下的商铺，不动产登记部门要求他来公证处办理房产继承权公证手续。我认真聆听了老先生的陈述，又仔细审查了老先生手头的资料，现将案件具体情况概括如下：

李某和谢某于1994年登记结婚，于1995年生育一女李甲。后李某和谢某于1998年判决离婚，李甲由女方谢某抚养，并改名谢甲。2004年，李某和某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，按揭购买了坐落于绍兴袍江的一处商铺。2005年，李某和周某再婚，双方均未迁户口合户，之后因一直未生育，于2008年私自抱养了一被遗弃女婴，取名李乙。但因种种原因，未去相关部门办理收养登记手续，只托人上了户口，落户到周某处，户口簿上周某和李乙登记为母女关系。2012年，李某因病去世，周某母女无力偿还房贷，所以一直由李某之父李父（即上述老先生）借钱偿还房贷，直至2014年贷款还清。现一家人经协商决定，出售上述房产以偿还借款，但因李某已经过世，无法办理不动产权属证书，亦无法处理上述商铺，故需要公证处出具遗产继承公证书。

办理上述继承权公证，首先要解决几个小问题：

1、继承标的的确认，是房产（物权）抑或是权益（债权）？

据李老先生陈述，李某生前和房地产公司签订了《商品房买卖合同》，按揭购买了坐落于绍兴袍江的一处商铺,一直未办理产权登记手续，他们手头没有不动产权属证书，只有购房合同、发票以及银行贷款合同、贷款还清证明。

我国《继承法》第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第三条规定：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。所以商铺和《商品房买卖合同》（债权）均可成为公民的合法遗产。

我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。我国虽没有单独的债权法，但综合各法律条文可知，债权的取得主要有合同、侵权、不当得利、无因管理四种情形。我国《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。结合本案，房产作为不动产代表，未经登记不发生物权效力，而《商品房买卖合同》成立并生效，房产公司仍承担“协助商品房购买人办理不动产权属登记手续，并提供必要的证明文件”的义务。

综上所述，笔者认为本案的继承标的为《商品房买卖合同》的合同权益比较妥当。

2、财产性质的确认，是个人所有财产还是夫妻共有财产？

根据《商品房买卖合同》及李老先生陈述，上述商铺系李某与谢某离婚后，与周某结婚前所购，银行按揭贷款等手续均系李某个人办理，贷款时间为十年（2004年至2014年）。周某也确认购房时自己和李某尚未相识，首付款由李某个人支付，婚后两人亦未对任何财产做过任何形式的约定。

我国《婚姻法》第十七条、第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十一条明确例举了“夫妻在婚姻关系存续期间所得的归夫妻共同所有的财产”和“夫妻一方所有的财产”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十九条规定：《婚姻法》第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。《婚姻法》第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。根据以上法条及本案事实，继承标的《商品房买卖合同》的合同权益可以认定为李某的婚前财产，但本债权的履行标的物又有其特殊性，标的物上设有抵押权，结婚后又以夫妻共有财产偿还贷款，婚后共同偿还的贷款应该如何清算？房屋在婚后的增值部分又该如何认定？

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。根据上述法条，笔者认为，李某婚前以个人财产购买房屋，签订《商品房买卖合同》并按揭贷款，合同为李某个人债权，贷款为李某个人债务，婚后周某参与清偿贷款，并不改变债权为个人所有的性质，对已归还的贷款中属于周某清偿的部分，周某享有债权，但仅是对李某的债权，而非合同债权。另一方面，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》中“婚姻关系存续期间一方以个人财产投资的所得属于夫妻共同财产”的精神，婚前李某的购房行为可视为一种投资，婚后房屋增值应视为主动性的，由此而生的收益应为夫妻共同财产。但笔者认为，本案中李某尚未取得不动产物权，谈何房屋增值，根据合同的相对性原则，合同债权人仍应是李某个人。

综上所述，笔者认为本案继承标的应视为李某个人所有财产，且周某对此并无异议。

3、李父偿还的房贷如何认定？

李老先生表示，儿子李某死亡后，儿媳周某独自抚养孙女李乙，无力再承担还贷责任，于是自己就接手继续偿还银行贷款，手头紧张时，还向亲戚朋友借款还贷，并承诺房贷还清后，将商铺卖掉偿还借款。

其实李父偿还房贷的性质类同于周某参与偿还贷款，周某清偿的部分尚且只能算是周某对李某享有债权，所以李父清偿的部分也应算作是李某对李父负有的债务，而李父为偿还李某的贷款而向亲戚朋友所借的款项是李父本人的债务，和李某无关。我国《继承法》第三十三条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。所以，本案的继承人应以遗产实际价值为限偿还李某负有的对周某和李父的债务。

本案的办理，“养女”的继承权问题是关键。

有人说，李乙非李某正真法律意义上的“养女”，不是李某的法定继承人，无继承权。

我国《收养法》第六条规定：收养人应当同时具备下列条件：(一)无子女；(二)有抚养教育被收养人的能力；(三)未患有在医学上认为不应当收养子女的疾病；(四)年满三十周岁。首先，李某就不符合这一条规定，李某和前妻谢某生有一女谢甲，违背了收养人无子女的条款。《收养法》第十五条规定：收养应当向县级以上人民政府民政部门登记。收养关系自登记之日起成立。收养查找不到生父母的弃婴和儿童的，办理登记的民政部门应当在登记前予以公告。李某和周某的私自抱养行为未经登记，况且弃婴的身份未经相关部门核实，实属非法行为，收养关系当然不成立。《收养法》第十六条规定：收养关系成立后，公安部门应当依照国家有关规定为被收养人办理户口登记。所以不能依据“收养关系成立后才能办理落户申请”的逻辑，当然推导出“办理了落户手续就等于收养关系已经成立”，况且李乙的户口随周某，没有任何直接有力的证据可以证明李乙和李某之间的父女关系。

综上所述，李某和周某私自抱养李乙后未依法办理收养登记，违反了法律强制性规定，该收养行为无效，收养关系不成立，故李乙不是李某的法定继承人，自然无继承权。

也有人说，李某和周某夫妇抱养李乙虽未办理合法登记手续，也应按收养关系对待，李乙应确认为李某的法定继承人。

首先，李乙和周某在户口簿上显示母女关系，该户口簿是公安机关依法制作并颁发的，并且至今未被公安机关以任何理由撤销，而我国《收养法》第十条规定：有配偶者收养子女，须夫妻共同收养。所以户口簿当然地能作为认定李某与李乙间关系的凭证。况且李乙为弃婴，与其生父母的权利义务关系确已消除，一直和李某、周某夫妇共同生活，以父母女儿相称，建立了事实上的父母子女关系。

其次，正视李某和李乙的收养关系符合《关于解决国内公民私自收养子女有关问题的通知》的精神。2008年，鉴于依然存在国内公民未经登记私自收养子女的情况，因收养关系不能成立，导致已经被抚养的未成年人在落户、入学、继承等方面的合法权益无法得到有效保障，民政部、公安部、司法部、卫生部、人口计生委联合制定了《关于解决国内公民私自收养子女有关问题的通知》（民发[2008]132号），对于1999年4月1日《收养法》修改决定施行后国内公民私自收养子女，不符合收养实质条件和形式要件但已形成事实收养关系的，以科学发展观为统领，本着“以人为本、儿童至上、区别对待、依法办理”的原则，通过变更或者补正的方式尽可能承认其效力，积极稳妥地解决已经形成的私自收养问题，切实保护未成年人的合法权益。本案中，虽然李某已经死亡，无法补充办理收养证明，但仍应正视李某和李乙之间的收养关系，保障被收养人的合法权益。

最后，未登记只是程序瑕疵，不能因为非被收养人过错而由被收养人来承担未登记的不利后果。我国收养法之所以强调登记，目的在于及时发现和制止借收养名义拐卖儿童、遗弃婴儿、出卖亲生子女的刑事违法行为，保护收养当事人特别是被收养未成年人的合法权益，而不是惩治合法、善良的收养行为。轻易地以登记形式上有瑕疵而一味否认收养关系的成立，将会造成许多例如监护、抚养、赡养、继承等问题，从而破坏家庭和睦、社会稳定，与收养法的宗旨相悖。再者，被收养人往往因为民事行为能力受限甚至无民事行为能力，导致他们对是否登记没有决策的能力，更不能预见不登记的果。本案中，李乙被抱养时尚在襁褓之中，属于无民事行为能力人，其对于李某和周某夫妇未办理收养登记手续不存在任何过错，依据过错责任原则，显然不应该由李乙来承担未登记而认定收养关系不成立，从而直接导致其丧失继承养父李某遗产的权利。

综上所述，应当认可李某和李乙的养父女关系，确定李乙为李某的法定继承人。

笔者认为，以上两种观点均有理,但适用《继承法》第十四条“对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产”的规定来解决本案的“养女”继承问题是不是更合理呢？既不违背《收养法》对登记的强制性规定，又合情合理保障了抱收养人的合法权益。

继承公证的办理：

梳理本案，确定李某的继承人。第一顺序继承人：李父、李母、周某、谢甲（李某与前妻谢某婚生女），其他继承人：李乙。

考虑到当事人“卖房还债”的公证目的和实际诉求，我们在办理本案的过程中，还需谨慎处理以下两个问题：

1、李乙的继承份额如何确定？

鉴于李某的法定继承人对李乙的继承权均无疑义，所以我们要确定的是李乙的继承份额。李父、李母、周某均认为李乙是李某的养女，感情深厚，虽没有办理登记手续，仍应给予其第一顺序继承人应得的继承份额；谢甲表示赞成李父、李母的观点，对李乙的继承份额无异议。根据《继承法》第十四条以及继承人协商一致，李乙享有与其他继承人同等的继承份额。

2、李乙的继承份额如何处理？

为保障未成年继承人的合法权益，对于涉及未成年人的继承案件，我们在实际操作中，对于未成年人的继承份额一般只办理继承，不建议不办理放弃。但是联系本案实际，如果李乙继承了相应份额，这将影响后续的“卖房”目的难以达成，商铺一旦登记上李乙的名字，那么需等到李乙成年后才能处分，这一等又得差不多十年，而债务亟待偿还，怎样处理上述难题呢？公证处还有一项公证事务——提存。继承人在办理遗产继承公证的同时配合办理提存公证，将李乙可继承的份额对应的金额交给公证处保管，待李乙成年后自行领取。

本案的当事人经协商一致，由李父继承遗产并办理后续领证、卖房、还债等事宜。遗产的价值扣除李某所欠的债务，提存剩余部分中李乙可以继承的份额，然后再按一般的继承手续办理公证，出具公证书。如此，尴尬的“养女”继承公证完美办结，当事人不胜感激。