前言：风险，会带来目的和结果之间的不确定性。我们希望结果能够按照我们预想的方向走，就要控制好风险。我国公证制度经历短短的30年尚在起步阶段，但公证业务却发展迅猛,深入百姓日常生活的方方面面。公证质量是公证工作的生命线,而高强度的工作以及近年来不断创新的公证类型都会带来各种未知的公证风险,公证风险管理显得尤为重要,对公证风险的管理既是公证行业发展的必由之路,也是构建和谐社会的必要途径。

案例：前段时间，北京发生了一件奇案，有不法分子借“以房养老”的名义进行“套路贷”，导致多位受害者血本无归。案件还涉及多名公证员。俗话说“道高一尺，魔高一丈”，这起“以房养老”诈骗事件再一次让笔者体会到了什么是“人间正道是沧桑”。

先了解一下该案件是如何套走老人的房屋。

骗子首先是以高息为诱饵, 诱骗老人说有什么“投资项目”或者“理财产品”可以让老人在短时期内获得高息回报, 但前提是必须要投入相当多的金钱才能加入这个“投资项目”或者“理财产品”, 老人家手上没那么多资金怎么办, 于是骗子诱导老人抵押房产给高利贷取得借款, 并把借得款项投入前面所说的“投资项目”或者“理财产品”。在这个过程中, 骗子还利用公证处, 让老人家签订了一堆文件并做了公证, 这其中包括向高利贷借款的合同公证、将房子抵押给高利贷的抵押合同公证、将房屋委托给高利贷的放贷人出售的委托公证书等, 还在上述合同中加上了允许不经诉讼直接强制执行的条款, 总之就是利用现在法律允许的形式, 将上述诈骗行为伪装成完全合法, 还美其名曰“以房养老”。

这一来一回, 老人把房屋抵押给高利贷, 然后抵押房屋取得的钱也以所谓投资的名义到了骗子的手上, 此时, 老人实际处于一种房子与钱的控制权都掌握在别人手上的状况。接下来发生的事情, 估计大家都能猜到, 就是所谓的“投资项目”或者“理财产品”失败, 老人家的本金和所谓的高额利息自然无法取回, 于是老人家就不能给高利贷还债, 紧接着就是高利贷天天来催还款, 如果还不起款就将抵押房屋强制执行拍卖甚至是直接利用之前办好的委托公证书将房屋过户, 于是一瞬间, 老人就陷入了钱房两失的窘况。

接下来我们来了解一下真正的“以房养老”是什么，又是如何操作的。住房反向抵押养老保险俗称“以房养老”, 这是国务院根据我国人口老龄化的现状与趋势, 为满足广大老年人持续增长的养老服务需求, 解决国内养老服务和产品供给不足、市场发育不健全的实际情况, 于二〇一三年提出的试点措施。真正的以房养老项目是利国利民的好事, 能够解决那些既要保留房产居住, 又需要更多流动资金保障退休生活的老年人。

首先, 真正的以房养老项目是经过中国保监会备案并批准的项目, 是由具有资质的正规保险公司操作的项目, 绝非某个个人或者某个公司或基金操作的项目；然后, 真正的以房养老项目一定是在合同中有明确的条款保障老人可以在抵押房产居住至终老，只要老人在世，都不会强制拍卖老人拿出来抵押给保险公司的房产，而且就算老人去世了， 保险公司也不会立刻强制拍卖抵押房产， 而是在以房养老的保险合同上明确约定，让老人遗产的继承人有自主选择的权利, 即老人遗产的继承人可以全部支付老人生前从保险公司领取的养老保险金及其必要利润 (注:该利润率是由中国保监会确定的, 而不是漫天要价的结果) 和相关费用后, 取回老人抵押给保险公司的房屋产权；最后, 真正的以房养老项目的目的是为了补充老人紧缺的日常生活费用, 保险公司通常以细水长流的方式, 每个月给予老人一定的养老费用, 跟社保发养老金差不多, 发出去的养老金自始至终都由老人自己掌握, 而不会绕个圈又让老人将这笔养老金以各种名义投出去。总之, 老人是处于房子与钱的控制权都掌握在自己手上的状态。在公证方面, 保险公司只要求老人做抵押合同及其补充协议的公证, 而不会另外要求老人去做委托出售房屋的委托公证书, 没有委托公证书就不会发生房屋莫名其妙被过户的情况。

不难看出，上述案件中老人的房屋委托公证有关键性的作用。房产委托公证的初衷在于既为委托人不能亲自处理房产相关事宜提供方便, 同时又为受托人代为办理房产相关事宜提供信用, 既节约了交易成本, 也使交易更加迅捷和便利。如何使房产委托公证书发挥它应有的作用呢?笔者认为只要做好委托公证中的风险防范, 实现委托书应有的价值是完全可能的。

从目前的实务来看, 委托人签署房产委托书后存在风险的情况, 主要涉及 “以处分房产为内容的委托公证”和“担保性委托公证”这两类委托事项中。

在“以处分房产为内容的委托书公证”中,存在的风险主要是委托的权限过大和委托的期限过长导致的。 (1) 委托权限过大。房产委托行为属于单方民事法律行为, 受托人在取得委托人的授权后即可为一定的法律行为。且法律后果由委托人承担。委托人签署的处分房产的委托书中, 对受托人的授权越大, 委托事项越多, 需要承担的风险也就相应增加。如委托人委托受托人卖房, 包括选定买方并出售, 以及收取售房款的条款, 受托人凭该委托书出售了委托人的房产后可能会“卷款跑路”, 这样委托人承担的是房钱两空的结果。更有甚者, 受托人一房二卖, 委托人面对的除了房钱两空, 还要对没有最终取得房产的买方承担违约责任。 (2)委托期限过长, 也同样会导致委托人的财产损失。笔者在工作中发现, 如果委托的期限是“至委托事项办结为止”, 那只要委托事项中有一项未完成, 该委托书就一直有效。在这个漫长的期间, 委托人如果与受托人之间的关系发生了变化, 委托人都可能因为受托人的任意行为而受到财产损失。

在“担保性委托书”中委托人承担的风险就更大了。担保性委托书与民间融资相生相伴, 其产生发展与诉讼慢、执行难也有关系。担保性委托公证书在使用上具有或然性, 即以债权债务是否履行完毕作为受托人是否使用委托公证书行使委托权限的条件, 这是其担保性的体现。另一方面, 担保性委托公证书在形式上具有相对独立性, 即委托书中完全不体现委托书所担保的债权债务关系, 且债权债务是否已经履行完毕与委托书的生效及使用没有形式上的联系, 债权人单方即可处分不动产。正是这个担保性, 给委托人带来了巨大的风险。

对于上述风险，在办理委托公证的时候应该注意做到“认准人”、“看好证”以及“把握内容”三方面。

一、公证处在办理委托公证的过程中, 首先要做到“认准人”。所谓“认准人”是审查委托人是否为其本人。公证员在办证过程中可以借用技术手段进行身份证验证，人脸识别。除认真比对委托人的体貌特征外, 如果对委托人的身份有疑义, 可以采取与委托人多交流的方式来核查其身份, 比如询问其本人的基本信息, 除出生年月日外, 还可询问其配偶、子女的相关身份信息, 本人及其家人的属相, 委托涉及的房产的地点等。并对委托人察言观色, 看其是否有紧张情绪, 是否不敢正视公证员等。对于“认准人”需要公证员有明锐的观察力和反应力。我处曾利用方言鉴别出一位背熟基本信息的“假人”。

二、 公证员在办证过程中还需要“看好证”。现在多数公证处都配备了身份证识别仪, 而且二代身份证也全面启用, 对于身份证的识别还是比较方便的。难的是对结婚证、离婚证、房产证等相关证件的识别。对于当事人提交的证据材料，公证员首先要审查是否是原件、原物。若提供的是复印件、影印件则需进一步核查其是否与原件、原物相符。其次，要审核，该原件是否是真实、有效的证据材料。最后，该证据材料与所办理公证之间是否有利害关系，是否与我国的法律法规想违背。

公证处除了利用传统方式甄别证据材料外，还应主动适应形势，充分利用互联网＋。把大数据引入收集公证证据的各个环节。公证在目前我处已经可以自行核实浙江省内的婚婚姻登记信息。利用学信网审查高校毕业证书真实性。在网上审核车辆驾驶信息。但是对于省外的, 还依赖于公函查询。对于房产证的核实, 也是依赖于亲自核实或公函核实。

三、在办理委托公证时，对委托内容的审查和把握也至关重要。

（1）建议委托人委托的权限不宜太过宽泛。司法部于2017年8月14日下发的司法通【2017】83号《司法部关于公证执业“五不准”的通知》中第三条明确规定:不准办理涉及不动产处分的全项委托。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证, 应当按照“重大事项一次一委托”的原则, 告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果, 不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证, 不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。随后, 司法部又在2017年9月25日下发的公证执业指导案例中明确规定, 不得同时办理抵押、解押、出售不动产的委托公证, 另外所有的处分不动产的委托中都不得包含“受托人代收房款”的条款, 因为代收房款往往会出现“担保性委托”的情况。

(2)建议委托人委托的期限不宜过长。委托期限过长, 委托人承担的风险较高, 相反, 委托期限短, 到期后委托书自行失效, 委托人承担的风险也相应降低了不少。以笔者的经验来看, 建议委托的期限以半年内为最佳, 最长不超过一年。

（3）建议委托人委托书最好明确没有转委权, 除非是用于办理一般事务性的委托。受托人没有转委权, 意味着受托人必须亲自办理所委托的事项, 这样对委托人比较有保障, 委托人无须对受托人再选定的受托人的行为承担后果。如使用地有特殊要求，必须写明有转委托权，公证员需在询问笔录中明确告知委托人有转委托权的法律、经济后果。

(4)对于“担保性委托书”公证, 司法通【2017】83号通知的第四条明确规定:不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时, 应当严格审查申请人的真实意思表示, 审查其与受托人是否具有亲属关系, 不得办理名为委托实为担保, 或者可能存在担保性质的委托公证。

房产委托公证当前作为公证机构的常态主业务之一, 在给公证机构带来大量证源及公证收费的同时, 也给公证处带来了相当大的风险。办理公证时需谨防当事人以合法形式掩盖非法目的, 将风险转嫁给公证机构。笔者认为, 公证员在办证过程中除认真审查“人”“证”外, 还应履行好告知义务, 向委托人仔细询问, 弄清楚委托人办理委托书公证的真正意图, 并对于年纪较大的当事人进行摄像。根据其真实想法向其进行风险提示, 并给出合理化的建议, 引导当事人按照实际情况办理相关公证事项, 以免除自己的“专家责任”和防范相应的执业风险, 同时也提高公证的社会公信力。