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办好农房公证 服务建设试验区大局
发布时间:2007-08-28 00:00

来源:西部公证网 作者:沙坪坝公证处 左彬 赵楷

近日,统筹城乡综合配套改革试验区最终“花落”成渝,为两市缩小城乡区域差距、实现社会公平正义、确保资源环境永续利用以及建设社会主义新农村的理论架构、政策设计、体制改革及经济发展、社会和谐的综合模式,提供了一条使中西部地区迅速发展的机会。重庆沙坪坝公证处作为专门从事证明职能的一个部门,在农房的民事流转中也做了一些探索性工作。
前些年,随着我市重点项目—重庆大学城投入建设及高速公路的修建、城市建设的需要。大片的农村集体土地被征用,大量的农民转非。这里面涉及一个征地、安置的问题,惯用做法是拆一户,安置一套住房,因此出现了即使一大家子人,也只能挤住在安置的一套住房里,更是出现了几世同堂的局面。为此,还出现了因没有单独的住房,就不能在派出所立户,随之而来出现的是就业难、子女上学难等问题,给当地百姓生活上带来了诸多不便。此时,他们想到的是,要是能通过分家立户能够多争取一套住房该有多好,但是由于重庆直辖时,原四川省巴县部分行政区域经过调整,划入我市辖区范围内,原来老巴县所有农房因历史原因均未办理乡村房屋所有权证,而只办理了集体土地建设用地使用证,当时,缺少一证就不能办理转户手续。因此,大量农房继承、赠与、买卖等转让事宜的工作在一段时间内被搁置了起来,当地人也陷入一片茫然和无奈中。从而影响了当地人的住房、就业、子女上学,并日渐成为影响社会的一个不安定因素。可作为行政区域的一部分,每天有多少人出生、长大、死亡,因此要发生多少的继承、赠与、买卖等转让事宜。我们不能因历史原因,使农民的合法权利受到限制,还得采取措施给予弥补。后来,我区政府也认识到事情的严重性,反复地要求我们采取积极措施对上述情况予以解决,同时,很多当地农民也找上门来,咨询农房转让事宜。鉴于此,我处经过反复研究,并组织人员对国家相关法律的学习,结合实际情况,考虑到在缺少一证的情况下,办理农房转让公证事项不但没有违反国家相关法律的规定,而且还是一项便民举措。我们逐步摸索出一套适合实际情况的办证方法。
现将我处办理农房转让的方法提出来,和大家一起探讨。
一、我们在办理农房转让公证事项时,向当事人收取如下资料:居民身份证、常住人口登记薄、婚姻证明、乡村房屋所有权证和土地使用证,并根据需要收取其他证明。
二、针对农村房屋只有《集体土地建设用地使用证》,没有《乡村房屋所有权证》的情况。我们要求所在地村社出具一个无权证的证明。理由是:(1)依据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定,该条规定:农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。村民委员会作为农民集体所有土地的经营、管理机构,其出具的证明,我们认为应当作为证据。(2)统筹城乡改革就是“让农民变得和市民一样”。着力解决好城乡二元结构的问题,那么,不能因农房缺少一证,就对他们提出的要求搁置一边、置之不理。
三、《集体土地建设用地使用证》上地址一栏填写的位置和现在的实际行政区划不一致。我们也是要求当地村社出具一个因行政区划调整的原因证明,来实现地址新、旧说法的统一。
四、由于历史原因,过去很多因工作人员疏忽,在土地使用者一栏将使用者的姓名写同音字、任意简化字、别字,甚至写错字。对此我们原则上要求在当地土地使用管理部门予以更正,或者要求在派出所出具两者是同一人证明。
五、由于很多农村夫妇不慎将结婚证丢失,导致没有直接的婚姻关系证明。我们认为,户口薄作为公民基本亲属关系的证明,上面若能体现夫妻关系,他们在处理共有财产时,是可以当作婚姻关系证明采用;若户口不在一起,或者记载不明确,由农村基层组织即村民委员会出具证明。
尽管农房转让公证事项可以办理,但是我们在办理过程中应当注意如下问题。
一、充分履行告知义务,或者说告知义务应贯穿整个办证的始终。公证员的告知义务可以是口头的,也可以是书面的,但我们更倾向书面告知,做到有案可查。告知的内容应当包括如下内容:办理的是一个什么样转让性质的公证,是继承、买卖,还是赠与?;所办理公证的法律意义和后果,比如在办理农房赠与、买卖公证时,就应明确告知,依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地……,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条二款规定,经过公证的赠与合同具有不可撤销性。还应告知:不动产实行登记生效,双方当事人办理公证后,应及时向有关部门申请产权变更登记等。
二、根据建设部的有关规定,农村房屋仅限于同村同社的农民之间转让。这里的同村同社指的是受让方的户口须同受让的房屋是同一村社。因此,我们建议必须收集受让人的户口,而且所收集的户口必须是明确反映与受让的房屋是同一村社。
三、转让的农村房屋是否属冻结、征地范围。按照规定,冻结、征地范围的房屋是限制转让的,包括办理公证也不可以。若当事人坚持要求办理公证,则可以要求其前往农村征地办公室出具解除冻结证明书。否则,坚决不予办理。
四、转让的农房来源,有无其他共有人,其产权是否有争议。转让农房所有权状况,占有,使用情况,有无抵押、担保等情况。
五、农房转让除具有自己本身的特征外,还具有城市房屋转让的特征。因此,农房转让同样需要审查双方的完全民事行为能力、转让的农房必须是转让人所有的、法律允许流转的财产、当事人意思是否表示真实,合同形式与内容合法、条款完备,当事人有无争议、当事人提供的证明材料是否真实、有效、齐全。
六、一定要对照代书的法律文书和询问笔录,要求当事人进行逐条确认。因我国部分农村社员同志,受教育程度低,对有些内容尤其是专业术语难以理解,我们作为办证人员,应当耐心地给予讲解,不能让当事人稀里糊涂的办完公证。这样一是不能有效预防纠纷的发生,还有可能给当事人造成非真实意思表示带来的财产损失。
实践证明,通过近几年的努力,我处办理农房转让公证近万件中,至今没有一起因农房转让公证而引发诉讼,有效地解决了当地人因农房转让受限制而引发的住房、入户、就业、保险、上学难等方面的问题。通过公证,农民因原有房屋证照不齐的问题得到解决,并向产权、土地部门领取了统一制发的新房地产权证,我们对原巴县历史的遗留问题予以弥补。农房转让公证为繁荣一方的经济、维护社会的一方稳定作出了应有的贡献。
重庆被中央定为“统筹城乡综合配套改革试验区”,使我市面临着一次空前发展的绝好机会,但我们认为,中央的真正意图在于让我们各个行业在试验区内大胆创新,勇于尝试,不拘泥与模式,从各方面实现突破。那么,我们公证行业的发展也应以这个思想为指导,办好农房公证,更好地服务建设试验区大局。