伴随着社会主义市场经济的飞速发展及人民生活水平的不断提高，房产市场交易活跃，呈现出一番欣欣向荣的景象，然而在繁荣的市场背后，由于我国房地产法律体系尚不完备，诸多法律问题随之而来。笔者结合工作实践，就目前本地房地产市场出现的一些热点问题从法律层面上加以探讨，不足之处，敬请指正。

所谓房地产，顾名思义是指土地与房屋的集合。房地产买卖是指出卖人将其所有的土地使用权及该土地上附着物（房屋）的所有权移转给买受人，买受人支付对价的行为。它是一种很明显的物权变动形式。究其实质而言，是一种物权变动的法律关系通过债权行为的体现。该债权行为即债权法中的契约行为如订立房地产买卖合同等。当然，债权契约只是物权移转的形式之一，而非必然的因果关系。在我国，公示登记是不动产物权转让的必备要件。

在目前的房地产交易市场中，以物权权利性质划分可分为现房交易与期房交易。以房屋性质、来源划分主要有二手房买卖与商品房买卖两种。无论何种形式的买卖均以转移财产所有权为目的，包括物、权利。笔者试从保护交易安全的角度对房地产买卖合同的效力问题、出卖人权利瑕疵担保责任结合买受人善意取得问题等两方面加以分析，聊抒己见。

一、房地产买卖合同的生效时间问题。房地产买卖合同在生效时间的设定上通常可分为以下三种方式：1、自合同双方签订之日起生效。2、自公证处公证之日起生效。3、自房地产交易中心登记过户之日起生效。这三种方式本应和平共处，由买卖合同双方当事人自由协定。但事实是后两种生效条款的约定会给房地产买卖带来诸多不安因素，导致交易不安全。依据合同法的有关规定，出卖人有交付标的物并协助办理转移登记的义务，买受人有按合同约定支付价金的义务。但在实践中，标的物的交付与价金的支付不可能同时进行。因为标的物的交付要受不动产登记制度的制约，而买受人在支付价金时，出于经济、安全的考虑，也多采用分期付款的方式，除在立约前支付定金外，多数买受人在房产开发、销售商及房屋中介机构的引导下，会依一种惯性思维在立约时支付相当数额的价款予出卖人。而值得特别指出的是，我国的不动产转让必须办理登记手续，未办理登记手续虽不影响合同的效力，但却能直接导致合同标的物的所有权不能转移。因此，自房地产买卖合同签订之日至房地产交易中心办理房屋所有权转移登记之日的期间内，房屋所有权仍归属出卖人所有。与此同时，买卖双方签订的房地产买卖合同在生效条款的约束下尚未生效。在此种情况下结合目前我国信用制度尚不发达的现状，出卖人如怠于或不履行合同义务，对买受人而言将构成极大的经济风险，而无法通过合同法实施违约责任的救济。反之，如买受人没有确切证据，拒绝按原定协议付款，对出卖人而言也难于从违约赔偿角度追索对方。综上所述，我认为房地买卖合同双方在立约时应优先考虑“签订即生效”作为该合同的生效条款，以利于合同双方切实履行合同规定的义务。

二、出卖人瑕疵担保责任问题。

房地产买卖是典型的有偿契约。出卖人如不能按约交付标的物或交付的标的物存在瑕疵时，根据合同法的有关规定，出卖人应承担瑕疵担保责任。出卖人的瑕疵担保责任可分为对于物的瑕疵担保与对于物上权利瑕疵担保。

物的瑕疵主要指房屋的功能、品质、效用上的瑕疵。依据我国合同法的规定，如出卖人交付的标的物存在质量上的瑕疵，买受人可依照有关规定要求其承担违约责任，无约定时根据标的物性质及损失的大小可以选择多种违约责任方式。

权利瑕疵担保责任指出卖人不能将买卖标的物的财产权之全部或部分移转于买受人，或所移转的财产权不完全时，出卖人应承担瑕疵担保责任。根据我国合同法的规定，权利瑕疵担保不以追夺为要件，第三人就买卖标的物主张任何权利，或买受人有确切证据证明第三人可能主张权利的，出卖人均负担保责任。就房屋买卖而言，权利瑕疵担保需从两方面解释：一是出卖人应当担保房屋所有权完全转移于买受人。如房屋系第三人所有，出卖人不能取得而转移于买受人或转移后第三人可以对买受人主张其所有权、共有权时，出卖人就权利所有瑕疵，应负担保责任。然而，如果买受人因善意取得房屋所有权时，第三人对于买受人不得主张权利，则出卖人对该第三人负侵权责任，对买受人不负瑕疵担保责任；其二，出卖人应就房屋所有权之完全负担保责任，即出卖人应担保其转移之房屋所有权，不因其他权利的存在而受到限制，如房屋的抵押权、典权、共有房屋的先买权、房屋承租人的先买权。

值得注意的是，根据我国担保法第49条的规定，已抵押的房屋如出卖人未告知买受人抵押状况或未通知抵押权人 ，买卖直接归于无效，此时不发生瑕疵担保责任。笔者认为，这一规定显然与合同法关于权利瑕疵担保责任的规定相悖。因为按照合同法的规定，此种情况下，应当由出卖人承担权利瑕疵担保责任。而权利瑕疵担保责任的产生又以买卖合同有效为前提条件。鉴于合同法后于担保法制定，本人认为可以以权利瑕疵担保责任的规定取代合同无效的规定。这样做也符合鼓励交易的市场原则，同时又有利于保护善意的买受人的利益。因为如果出卖人在实际交付标的物或转移标的物的所有权时能够除此瑕疵，买受人的利益将不受任何损失；如果不能除去瑕疵，买受人可以解除合同并追究出卖人的违约责任，这显然比合同无效更有利与买受人。

（文章来源：蚌埠市众信公证处 刘大春）