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对08房屋登记办法(建设部令168号)第十四条内容的若干思考
发布时间:2008-10-14 00:00

[摘 要]:《房屋登记办法》已于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过,自2008年7月1日起施行。这部办法是《中华人民共和国物权法》之后,我们公证人所期待的能够为我们公证行业带来契机的又一部相关法规。这部新的《房屋登记办法》就《城市房屋权属登记管理办法》、《建设部关于修改<城市房屋权属登记管理办法>的决定》增加了许多新的内容并对很多条款作了重大修改。例如:第十四条 未成年人的房屋,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》争对《房屋登记办法》第十四增加了一款,监护人提供的为被监护人利益的书面保证应当经过公证。这一新增条款为我们公证带来了机会也带来了思考,下面笔者就上述条款谈一下自己的想法。

[关键词]:未成年人 产权人的权利 公证出让及审查 监护人

引言

近年来,在房屋权属管理中,出现了一部分人购买房屋往往想使用自己未成年子女的姓名作为房屋所有权人的现象。概括起来主要有以下几种情况:一是夫妻感情基础不牢,怕今后要离婚,不愿意使用夫妻任何一方的姓名,而使用子女姓名;二是担心若干年后遗产继承要交遗产税,而直接使用子女姓名;三是怕露富而将房产分散;四是为逃避债务、转移财产,而将自己购买的房产登记为未成年子女的姓名;五、为了培养子女的财富观念和独立意识,使用子女姓名为房屋所有权人。但是不少父母却只考虑眼前的利益,对今后万一发生的如:父母离婚、经商、子女上学或父母、子女有病等情况需将子女名下的房产分割、变卖、典当、抵押时等情况的发生却没有仔细考虑,错误认为没有什么法律后果,房屋依然是父母的房屋,父母是房屋的共同所有权人,父母有权随时更换过来,未成年人没有所有权,因为子女没有承担购房款等等缺乏法律知识的行为必将侵害了未成年人的合法权益。或许就是出于以上原因的考虑,建设部在这次的《房屋登记办法》上就新增加了第十四条关于处分未成年人房屋申请登记的情况。故我们公证人在办理此类新的公证业务时,应该如何把握尺寸,至少本公证员还是在尝试中、学习中、思考中。

一、首先我们应该肯定的是登记为未成年人名下的房产,其财产所有权应为未成年人。理由如下:
(一)自然人权利能力平等性决定未成年人的房屋权属主体资格
自然人是因出生而取得民事主体资格的人,从年龄上包括成年人与未成年人,从国籍上包括本国公民、外国公民和无国籍人。《民法通则》第九条规定,“公民从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担民事义务。”自然人的权利能力是法律赋予自然人享有民事权利、承担民事义务的资格。只有具备了权利能力,才能作为主体参加民事活动,承担义务并享受权利;自然人的权利能力是一种生存资格,没有权利能力就丧失了生存的人格,因此现代社会不允许剥夺任何人的权利能力,包括未成年人;自然人权利能力最根本的特征就是平等性,无论是成年人,还是未成年人,人人都享有权利能力,《民法通则》第十条规定,“公民的民事权利能力一律平等。”法律平等地赋予自然人的权利能力,实际上是赋予所有人以同样获得权利,参与民事活动的机会。由于未成年人与成年人在权利能力上平等,我们不难解决未成年人能否成为房屋所有权主体的问题。因此未成年人与成年人一样可以平等地享有申请权属登记、处分房屋所有权的资格。否定将未成年人登记为房屋所有权的主体,实际上是剥夺了未成年人的权利能力,是一种极其错误的作法。
(二)我国房屋产权管理法律规定登记人是产权人

根据物权法的有关理论及我国实行的房屋登记证制度,只有在房地产管理部门登记并取得房屋权属证书的人才是房屋的所在权人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定,“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度根据”,《建设部、新闻出版总署、公安部、国家工商行政管理总局关于印发〈房屋权属证书印制管理办法〉的通知》规定,“房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权,并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。”《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定,“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。” 从以上法律规定中,可以看出,以未成年人名义购房且房屋上的名字是未成年人时,产权人应当是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。父母办理登记手续应视为基于监护而产生的法定代理。
(三)未成年人取得房屋的方式是赠与

虽然说未成年人可以成为房屋所有权主体,即是说父母可以将购置的房产登记为未成年子女的姓名,但是这一行为实际上内含了父母对子女财产赠与的民事法律行为。赠与,是赠与人把自己享有处分权的财物无偿地给予受赠人的行为。赠与行为的法律特征主要有三点:1无偿性。赠与人将赠与标的物交付给受赠人,并不要求受赠人对等支付财物以获取经济利益。2单务性。受赠人只享受接受赠与的权利。赠与人承担将标的物无偿交付给受赠人的义务。3实践性。即只有赠与人将标的物实际履行交付给受赠人,赠与关系才能成立。不动产经过房屋登记即为已实际交付履行。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》中规定,“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的,应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。据此,当父母将房产登记为未成年子女的姓名时,其意思表示是明确的,该登记行为实际上就是将房屋赠与给自己的子女。
二、明确了未成年人房屋财产权利,就要求我们切实保护未成年人的房屋财产权利。

(一)有人认为,未成年人可以享有房地产权利,但未成年人的房地产所有权不能处分。对此观点笔者认为失之偏颇。按此观点,表面上是对未成年人房地产权利的保护,实质上是对未成年人合法权益的干涉与侵害。房地产的效益在于使用等一定的处分才能产生,禁止处分是对未成年人拥有的房地产效益的损害。众所周知,房屋所有权包括:占用、使用、收益和处分四项权能,禁止处分实际上只承认“占有”,而侵犯了“使用”、“收益”和“处分”的权能,是对未成年人房地产权利的侵犯。随着市场经济的发展,随着教育、医疗、人才等方面制度的不断变革,未成年人的房地产需要处分的情况也越来越多。例如,随父母调动而离开本地、出现重大病状、上学升造、因侵权损害而进行的赔偿等,这些情况的出现,理所当然地要对未成年人的房地产进行处分。对未成年人的房地产进行处分,不仅来源于生活的需要,更有法律上的支撑。《民法通则》第133条第2款规定:“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的,从本人财产中支付赔偿费用。不足部分,由监护人适当赔偿,但单位担任监护人的除外。”从以上条款可以看出,在因未成年人侵权赔偿时,应当处分其包括房地产在内的财产;在为了未成年人的利益时,可以处分其包括房地产在内的财产。在需要处分房地产财产时而不许处分,是对未成年人合法权益的侵犯。按照《物权法》的规定,未成年人的房地产权属依法登记取得财产所有权,在一定条件下其监护人可以处分未成年人的房地产财产。《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第八条因处分被监护人房屋申请登记的,还应当提供为被监护人利益的书面保证。

(二)重点我们如何来理解“利益”两个字,根据《民法通则》第十八条的规定,“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”对于“为被监护人的利益”的表现方式法律及其他解释并未明确规定,但通常可以理解为:只为被监护人设定权利没有设定义务的,肯定属于“为被监护人的利益”的情形;只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的,肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。最常见的有以下五种情形未成年人的房地产财产可以处分:(1)未成年人因侵权而造成的损害赔偿;(2)为改善居住环境,以旧换新、以小换大、以远换近、以区位较差换区位较好等;(3)就医;(4)上学深造;(5)随父母调离而迁出本地。处置前,监护人必须提供与此相关的真实证明资料。

三、现有关部门认定“为未成年人的利益”而提供的有关证明材料凭借公证文书是其真实性最好的体现。

(一)公证部门应采取什么样的出证方式呢?

有三种出证方式,第一种出证方式是未成年人的父母就转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”而发表声明,公证机构对该声明书进行公证;第二种出证方式是未成年人的父母在房屋买卖合同中注明其转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”,公证机构对该房屋买卖合同进行公证。第三种出证方式是将第一种与第二种两者的结合,未成年人的父母就转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”发表声明与房屋买卖合同进行同时公证,有了前面的声明,房屋买卖合同上也无需再注明前述的特别条款。就笔者个人意见认为第三种出证方式为最佳,理由是第一种出证方式在程序上只需未成年人的父母单方面来发表声明,不利于公证处对未成年人父母是否真的“为未成年人的利益”而出售房产的真实意思全面、深度了解,也不利于买方正确掌握房屋信息,从而了解有可能产生的法律责任与后果;第二种出证方式比起第一种来显然对我们公证审查而言更有利于把握未成年人父母的真实意思的尺度,但按照有关部门要求,只需保证书或声明书单独公证,对于双方的房屋买卖合同也许相关部门已有固格式,再要求其在合同上增加相关条款,可能要大废周章,不是我们公证部门所能灵活掌握的。第三种出证方式是在程序上由买卖双方共同来公证处办理由其自己提供或相关部门提供的买卖合同公证,理由是更有利于公证处对未成年人父母“为未成年人的利益”而出售房产来公证处发表声明的真实性把握。

(二)公证部门应如何受理及审查该项业务

每个公证处及公证人都有自己的一套方式方法来审查自己受理的业务,笔者个人认为在受理该项业务时应制作详细的谈话笔录,询问买卖双方买房卖房的真实意思,告知双方权利、义务及法律后果,并从双方的谈话中可以得知未成年人的父母是否真的“为未成年人的利益”而出售房产。同时可以要求产权证登记的未成年人一同到场,如该未成年人已满10周岁,也应制作谈话笔录,询问该未成年人是否知晓并同意其父母的做法,后由未成年人的父母提供父妻、子女关系证明,产权证明,为未成年人利益的相关证明材料,如收入证明、存款证明、新购房产的意向书、入学通知书、调离本地证明、医疗证明、损害赔偿判决或调解书等等的基础上再由未成年父母“为未成年人的利益”而发表声明,公证机构再对该声明书进行公证。特别重要的是应在笔录中告知买卖双方当事人,如作虚假陈述、提供虚假材料、骗取公证书的后果及应承担的责任。在声明书应写明转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”及理由,并承诺承担一切法律责任。还应注意在声明书中写明被监护人产权来源情况,因为处理由父母出资购买的未成年人的房产与未成年人以继承或接受赠与等方式得到的房产,公证处在审查时的轻重点也不同。可以说,在办理此类公证时公证人对买卖双方的合同公证是基础,没有对合同的审查,单纯的声明是空洞的的。

四、监护人的几种特殊情况。

监护人是指对无行为能力或限制行为能力的人的人身、财产和其它一切合法权益负有监督和保护责任的人。一般来说,未成年人、精神病患者及其他有严重精神障碍的人,都应设置监护人。我国《民法通则》规定的监护人有以下三种情况:

  (1)被监护人的近亲属,包括父母、成年子女、配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

  (2)关系密切的其他亲属和朋友。这些人虽然与近亲属不同,没有必须担任监护人的法律上的义务,但是,有些是自愿承担监护责任的,经所在单位或者居委会、村委会同意,可以担任监护人。

  (3)如果没有上述监护人,则由社会和国家负责,由所在单位或者居委会、村委会或者民政部门担任监护人。

监护人有三项职责:

(1)保护被监护人的人身、财产及其它合法权益;

(2)作为被监护人的法定代理人,代理各项法律活动;

(3)教育、管好被监护人。

以上笔者所述监护人专指父母为双方均在一起,并同时来公证处发表声明的,那对于几种特殊情况的,如父母离异的未成年人一般随父或母一方生活,在处理未成年人房产时,是否要经另一方的同意,如果另一方的不配合,是否就不能处理上述未成年人的房产呢?笔者认为,夫妻离异后,虽然未成年子女由其中一方抚养,但是在法律上并未剥夺另一方的监护权,因此在处置未成年子女的财产时仍需父母双方同意。笔者主要是出于对公证执业风险性的考虑,所以想法较为保守,然而法律并未规定处理未成年人财产需要所有的监护人都要签字才可以处理未成年人财产,故这个问题还是值得探讨的。另一种情况是父母双方均死亡,由父母以外的其他人作为监护人,在处理未成年人房产时,公证处该如何把握其中隐藏的风险?这种情况笔者认为应该按实际情况实际操作,还有待研究和探讨。

结语

公证执业风险无处不在,使得公证机构、公证员对防范执业风险显得尤为重要,如何降低行业风险,达到公证行业收益的最大化,一直是我们公证行业最为关注的话题。

(浙江省绍兴市国信公证处 卢小英)